ПРОДАЛ И СРАЗУ КУПИЛ — ЗНАЧИТ, НАЛОГА НЕ БУДЕТ: РАЗБИРАЕМ ГЛАВНОЕ И САМОЕ ОПАСНОЕ ЗАБЛУЖДЕНИЕ В КАЗАНИ

Представьте ситуацию: Рустем в 2026 году продает приватизированную квартиру за 6 млн ₽ (оформил приватизацию недавно, в 2024-м). И в этот же день покупает квартиру побольше за 8,5 млн ₽. Как думаете, придется платить налог?

Рустем заплатит за продажу 702 000₽ налога.

Пожалуй, это самый живучий миф, с которым мы сталкиваемся на консультациях.

Многие до сих пор уверены: если продать одну квартиру и в этом же календарном году купить другую (даже дороже!), то никакой налог не грозит) И попадают на огромные суммы!

Давайте разберем на конкретном и очень наглядном примере Рустема:

Шаг 1. Проверяем срок

Для приватизированного жилья минимальный безналоговый срок владения составляет 3 года. Рустем владел квартирой меньше, поэтому доход подлежит налогообложению.

Шаг 2. Считаем базу

Поскольку приватизация бесплатна, расходов на покупку у него не было. Схему «доходы минус расходы» применить нельзя. Вместо этого используем фиксированный имущественный вычет при продаже — 1 000 000 ₽.

6 000 000 − 1 000 000 = 5 000 000 ₽

Шаг 3. Считаем налог

Сумма в 5 млн рублей превышает порог в 2,4 млн, а значит, здесь вовсю работает новая двухступенчатая шкала НДФЛ:

• 13% с суммы до 2,4 млн ₽ = 312 000 ₽
• 15% с суммы превышения (2,6 млн ₽) = 390 000 ₽

Итого налог: 702 000 ₽.

Шаг 4. Как можно спасти Рустема

Если Рустем никогда не возвращал вычет за покупку жилья, то у его есть шанс уменьшить налог.

Рустем покупает квартиру за 8,5 млн рублей, но максимальный лимит этого вычета в нашей стране — 2 000 000 ₽

Пересчитывает: 5 000 000 − 2 000 000 = 3 000 000 ₽

С базовых 2 400 000 ₽ берем 13% = 312 000 ₽.

С остатка в 600 000 ₽ берем 15% = 90 000 ₽.

Итоговый налог к уплате: 402 000 ₽.

Благодаря покупке в одном году Рустем сэкономил 300 000 рублей, но не избежал налога.

Если Рустем уже использовал вычет, то налог все равно составил 702 000₽

Любую сделку нужно просчитывать на калькуляторе еще ДО подписания договоров, чтобы налог не стал для вас шоком.