Анастасия Гизатова: «По данным сервиса Domofond.ru, Казань стала лидером ПФО по росту стоимости квадратного метра на вторичном рынке»
КАЗАНЬ СТАЛА ЛИДЕРОМ ПФО ПО РОСТУ СТОИМОСТИ КВАДРАТНОГО МЕТРА НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ
По данным сервиса Domofond.ru, Казань стала лидером ПФО по росту стоимости квадратного метра на вторичном рынке. По мнению экспертов, рост составил 8,5% и достиг отметки 78 372 рубля.
И это на фоне провального 2019 года, где количество заключенных договоров купли-продажи в Татарстане стало антирекордным за последние 6 лет.
Участники рынка дают противоречивые прогнозы о судьбе недвижимости Казани. Давайте вместе разберемся с факторами, так или иначе оказывающими влияние на стоимость квадратного метра.
1. Оглянемся назад: 2019-й — год неоправданных надежд
Начало прошлого года характеризуется всплеском покупательской активности и оптимизмом продавцов. И немудрено: количество сделок в январе — феврале более чем на 300 пунктов превысило показатели 2017 и 2018 годов.
Конечно, это не могло не отразиться на стоимости квадратного метра. Но стоит обратить внимание, что старт положительной динамике был дан еще в 2018-м — тогда, например, стоимость однокомнатных хрущевок выросла на 17%.
«Не всегда правильно определять среднюю стоимость квадратного метра, это как средняя температура по больнице»
СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ КВАДРАТНОГО МЕТРА — ЭТО КАК СРЕДНЯЯ ТЕМПЕРАТУРА ПО БОЛЬНИЦЕ
Многие воспринимают рост квадратного метра следующим образом: все квартиры в Казани одномоментно дорожают на 8,5%. Это далеко не так. Ряд двух- и трехкомнатных квартир не подорожал вообще, что связано с большой метражностью и месторасположением.
Не всегда правильно определять среднюю стоимость квадратного метра, т. к. получится в итоге средняя температура по больнице. Поэтому остановимся на понятных всем старых добрых хрущевках, которые есть почти в каждом районе нашего города, и проследим изменения по ним.
2. Ипотека — драйвер рынка?
В рамках петербургского международного экономического форума глава Сбербанка России Герман Греф выступил с прогнозом: «Ставки по ипотеке будут идти вниз, однако пока сложно сказать, сколько лет займет переход к психологически важной цифре в 8 процентов». При этом он напомнил, что снижение средней ставки по ипотеке до 7,9% годовых к 2024 году — одна из главных целей нацпроекта «Жилье и городская среда».
Вроде бы очевидно, что ипотека — основной двигатель спроса, но если сравнить среднюю ставку и количество заключенных договоров, то очевидность вызывает сомнения. Например, при ставке 12,2% было проведено 86 715 сделок по ипотеке, а при ожидаемой многими ставке 9% — 65 726 сделок.
Соответственно, не стоит надеяться на то, что снижающая ставка кардинально поменяет картину в 2020 году.
3. Новорожденные — надежда рынка недвижимости
В среду президент РФ Владимир Путин в послании Федеральному Собранию заявил, что программа материнского капитала будет продлена до конца 2026 года. Теперь его можно получить и за первенца в размере 466 617 рублей. За второго и последующих детей капитал увеличивается еще на 150 тыс. рублей.
При этом семьи с тремя и более малышами могут также рассчитывать на дополнительную господдержку в рамках закона №157-ФЗ в размере до 450 тыс. рублей при условии, что ребенок родился с 1 января 2019-го по 31 декабря 2022-го. Субсидия предназначена для полного или частичного погашения ипотечного кредита.
Все эти меры направлены не только на улучшение демографической ситуации, но и на поддержку и стабилизацию строительного рынка.
4. Цены растут неравномерно
Я уже упоминала ранее, что объективно проследить общий рост квадратного метра нельзя. Какие-то объекты растут в стоимости, а какие-то, наоборот, теряют. При этом в Казани, как и в любом «уважающем себя» городе-миллионнике, разница в стоимости квартиры в зависимости от района может составлять порядка 500 тыс. рублей. Например, по цене двухкомнатной квартиры в Ново-Савиновском районе вы без труда приобретете трехкомнатную в Азино.
НЕМНОГО ПОВАНГУЕМ
5. «Вторичка» — это бывшая новостройка
Когда мы говорим о вторичном рынке, многие представляют себе квартиры с историей, соседями, злоупотребляющими алкоголем, и мусорными контейнерами перед подъездом. Это совсем не так. Любой дом, введенный в эксплуатацию, будет рассматриваться во вторичном сегменте, который пополняется вчерашними новостройками. Не всем застройщикам удается реализовать свои квадратные метры до окончания строительства.
Немного повангуем: ожидать роста цен и спроса на жилую недвижимость в этом году не стоит: общая масса сделок сильно растянется во времени. Вялая активность обусловлена пиковыми показателями 2018 и началом 2019 года на фоне уменьшения вариативности предложения. Получается, что основная масса ликвидного предложения уже продана.
Основными покупателями будут семьи с детьми, именно за них развернется борьба продавцов и застройщиков. Но многие из них выберут первичный рынок, а не вторичный. Опрос, проведенный всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ) показывает, что доля семей, готовых приобрести жилье в новостройках, увеличилась на треть — с 53% до 70%, а рассматривающих покупку квартиры на раннем этапе строительства — в три раза, с 15% до 35%.
Это отражает доверие россиян к механизму покупки жилья в новостройках с использованием счетов эскроу, 84% респондентов дали положительную оценку изменениям законодательства о долевом строительстве.