Эксперт в недвижимости
№ 1 в Казани

Арендное жилье в Татарстане: гетто для бедных или ключ к нацпроекту?

Если Москва даст денег, за 6 лет в республике могут построить 1,5 млн «квадратов» жилья без права приватизации

Путинские нацпроекты велят резко увеличить объемы строительства жилья. Но денег, чтобы его выкупить, у народа нет. Как быть? Похоже, федеральные власти нашли выход — строить за госсчет огромные объемы арендного жилья для малоимущих. Планы подтвердил посетивший Татарстан на прошлой неделе вице-премьер Виталий Мутко. Благо есть пример Запада, где в съемных квартирах живет чуть ли не половина населения. Эксперты «БИЗНЕС Online» предупреждают о риске «геттоизации».

В ближайшие 6 лет на территории Татарстана планируется построить 1,5 млн кв. метров социального арендного жилья. С инициативой разработать такую программу выступил Виталий МуткоВ ближайшие 6 лет на территории Татарстана планируется построить 1,5 млн кв. м социального арендного жилья. С инициативой разработать такую программу выступил Виталий МуткоФото: «БИЗНЕС Online»

МУТКО ВЫТЯГИВАЕТ «ПЛАН ПУТИНА» ЗА СЧЕТ АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ

Как стало известно «БИЗНЕС Online», в ближайшие 6 лет на территории Татарстана могут построить 1,5 млн кв. м социального арендного жилья. Предназначено оно для малоимущих семей и привлечения трудовых ресурсов из других регионов. С инициативой разработать такую программу для всей России выступил курирующий строительство и ЖКХ вице-премьер правительства РФ Виталий Мутко. На совещании в Казани в минувшую пятницу он высказался на эту тему. Сославшись на данные опросов, Мутко заявил, что арендовать жилье готовы 7 млн россиян. Но специализированных арендных домов в стране почти не строят. Вице-премьер припомнил лишь один проект 2018-го, хотя в Иннополисе только в этом году построено три таких дома.

«Конечно, арендное жилье должно найти отражение в нацпроекте [„Жилье и городская среда“], как и собственное жилье, — отметил он. — Молодые семьи, работники социальной сферы, военные, полицейские — человек переехал куда-то, ему нужно получить такое дотируемое государством социальное арендное жилье».

На чем поставить акцент в нацпроекте — на аренде или собственном жилье? «Акцент нужно делать на спросе, — мудро рассудил Виталий Леонтьевич. — Спрос определит, ипотечное жилье или арендное! Сегодня социальное арендное или просто арендное жилье у нас недооценено».

Ранее Мутко говорил, что есть планы как минимум в столицах субъектов РФ построить по одному социальному арендному домуРанее Мутко говорил, что есть планы как минимум в столицах субъектов РФ построить по одному социальному арендному домуФото: «БИЗНЕС Online»

Ранее он говорил, что есть планы как минимум в столицах субъектов РФ построить по одному социальному арендному дому, чтобы молодой специалист, который приехал в регион, мог за умеренную плату снять в нем квартиру. Об этом Мутко заявил, в частности, в интервью передаче «Поздняков» на НТВ. Запустить проект планируется через бывшее агентство ипотечного жилищного кредитования, которое теперь стало Банком ДОМ.РФ. 

Выход государства на арендный рынок, который сейчас практически полностью контролируют частные владельцы квартир, будет способствовать выполнению показателей нацпроекта «Жилье и городская среда». Напомним, что президент РФ Владимир Путин поставил цель увеличить объемы ввода жилья в стране с нынешних 70–80 млн кв. м до 120 млн «квадратов» в год. Главным препятствием здесь является низкая платежеспособность населения, а госинвестиции как раз и позволят строить, не оглядываясь на глубину платежеспособного спроса в том или ином регионе, попутно «расшивая» оставшиеся со времен СССР дикие очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. 

«Во многих странах — странах, как принято говорить, с развитой экономикой — решение жилищной проблемы через договор аренды жилья составляет очень значимый процент. До 50 процентов вообще всех случаев предоставления жилья», — приводил пример глава правительства РФ Дмитрий Медведев

Владимир Якушев: «Строить для того, чтобы продавать в собственность, смысла не будет»Владимир Якушев: «Строить для того, чтобы продавать в собственность, смысла не будет»Фото: «БИЗНЕС Online»

Федеральные чиновники рисуют радужную картину будущего рынка социального арендного жилья в России. В минстрое РФ, к примеру, заявляют, что рынок коммерческого жилья в целом по стране приближается к насыщению. «У нас сейчас 4,5 миллиарда квадратных метров жилья. Я думаю, еще на пару миллиардов прибавим — и появится переизбыток. Строить для того, чтобы продавать в собственность, смысла не будет», — цитирует ТАСС слова министра строительства и ЖКХ РФ Владимира Якушева относительно перспектив коммерческих новостроек.

Что такое 2 млрд «квадратов»? Если строить нынешними темпами, этот объем будет закрыт в течение 25 лет. На чем в минстрое РФ основывают вывод о том, что через четверть века россияне перестанут покупать жилье в собственность, неизвестно. Видимо, в ведомстве Якушева что-то такое знают о грядущей динамике доходов населения и ставок по ипотечным кредитам.

В ДОМ.РФ тоже говорят о грядущем увеличении доли арендного жилья. Там сообщают, что сейчас на съемных квартирах и в арендованных индивидуальных домах живут 11% российских семей. Объем арендного жилья оценивается в 241 млн кв. м, или 7% всего жилищного фонда. В западных странах эта доля составляет 30–40%. В ДОМ.РФ также указывают, что в России большая часть арендного жилья находится в теневом секторе экономики. Квартиры, как правило, сдаются без заключения договора.

В ДОМ.РФ сообщают, что сейчас на съемных квартирах и в арендованных индивидуальных домах живет 11% российских семейВ ДОМ.РФ сообщают, что сейчас на съемных квартирах и в арендованных индивидуальных домах живут 11% российских семейФото ИТАР-ТАСС/ Сергей Карпов

«У НАС ГЕНЕТИЧЕСКИ ЗАЛОЖЕНО СТРЕМИТЬСЯ К СВОЕМУ СОБСТВЕННОМУ ЖИЛЬЮ»

Между тем в минстрое Татарстана решили, что потенциально арендное жилье может стать не только маневренным фондом для специалистов из других регионов. Как сообщили «БИЗНЕС Online» в ведомстве Ирека Файзуллина, Татарстан планирует активно участвовать в намечаемой федеральной программе. По сведениям источников «БИЗНЕС Online», инициативу Мутко в республике уже начали прорабатывать, это поручено минстрою и Госжилфонду при президенте РТ. Для запуска необходимо, чтобы в Москве определились с законодательными нюансами, разработали параметры программы и определили объемы финансирования для регионов. Само собой, у самих регионов нет денег на масштабные строительные проекты.

Сейчас улучшение жилищных условий для малообеспеченных слоев населения возможно лишь одним способом — предоставлением государством жилых помещений по договорам социального найма. Это, по сути, продолжение советской практики бесплатного предоставления гражданам жилья. Только сейчас социальный найм ограничен и возможен лишь для отдельных, льготных категорий граждан — многодетных семей, ставших совершеннолетними детей-сирот, чиновников, ценных специалистов, врачей, учителей и полицейских на селе и т. д. Самое главное, что полученное по соцнайму жилье, как правило, можно приватизировать. В случае с социальной арендой это невозможно, что планируется прописать в законах.

«Когда мы только запускали арендный проект, то на законодательном уровне не было понятия арендного жилья, — сообщил в разговоре с „БИЗНЕС Online“ заместитель исполнительного директора ГЖФ Булат Гилманов. — Нет такой терминологии в жилищном законодательстве и сейчас. Поэтому мы до сих пор используем в договорах понятие коммерческого найма. А когда говоришь „найм“, то все путают это понятие с социальным наймом, с возможностью приватизации. Социальный найм Госжилфонд не предлагает».

По его словам, конкретики по новой федеральной программе пока нет, однако поручение президента РТ уже дано, ведущим в этой работе является минстрой республики. «Они определяют, а мы, соответственно, применим или доработаем свои наработки, которые у нас имеются. Раз поручение высшего руководства есть, значит, в ближайшее время найдем способы и механизмы реализации», — добавил Гилманов. 

Потребность РТ в социальном арендном жилье чиновники оценили в 1,5 млн. кв. метров. Наши источники отмечают, что построить такой метраж можно за 6 лет. Если принять подобный темп, то в среднем данная программа могла бы дать прибавку в 250 тыс. кв. м жилья, ежегодно вводимого в строй в республике. Это примерно 10% от всех новостроек РТ. Ежегодно в Татарстане сдается 2,4 млн кв. м жилья, при этом к 2025 году, согласно нацпроекту, необходимо вводить уже 3,6 миллиона. Так что, надо полагать, любым возможностям выполнить показатели нацпроекта в минстрое и ГЖФ будут только рады.

Всего с 2013 по 2018 год ГЖФ построил 266 арендных домов, причем из них 205 индивидуальных и только 35 многоквартирных (17 в Иннополисе)Всего с 2013 по 2018 год ГЖФ построил 266 арендных домов, причем из них 205 индивидуальных и только 35 многоквартирных (17 в Иннополисе)Фото: «БИЗНЕС Online»

ПРЕДЫДУЩАЯ ПОПЫТКА ПРОВАЛИЛАСЬ

Какова сегодня ситуация в Татарстане с государственным арендным жильем? Еще в 2013 году в Казани обсуждали перспективы развития некоммерческого жилищного фонда. Тогда же Файзуллин заявил, что к 2016-му ежегодный ввод арендного жилья должен достичь 420 тыс. кв. м, или 15% от всего ввода. В это съемное жилье должны были переселиться 7 тыс. семей. То есть каждый 7-й новый дом в Татарстане к 2016 году должен был стать арендным.

Федералы тоже оказались настроены оптимистично. К 2020 году арендное жилье должно было составлять 10% от новостроек, но на это требовалось 1,5 трлн рублей в масштабах всей страны. Деньги в федеральном бюджете, само собой, заложены не были.

С тех пор немало воды утекло, разразился кризис — напомним, что в 2014 году курс рубля обвалился по отношению к евро и доллару в 2 раза, а число сделок с недвижимостью резко пошло вниз. Арендным планам и федеральных властей, и минстроя РТ не суждено было сбыться.

По итогам 2018 года в Татарстане построили скромные 26,1 тыс. кв. м арендного жилья, что чуть больше 1% от общего ввода жилья. Единственный застройщик такого жилья в республике — Госжилфонд при президенте РТ. Всего с 2013 по 2018 год ГЖФ построил 266 арендных домов, причем из них 205 индивидуальных и только 35 многоквартирных (17 в Иннополисе). Еще 26 индивидуальных домов возведено для участковых уполномоченных полиции на селе.

Преимущественно строительство арендного жилья идет в районах республики. Сданы дома в Алькеевском, Лаишевском, Мензелинском, Новошешминском, Актанышском, Алексеевском, Апастовском, Балтасинском, Верхнеуслонском, Елабужском, Сабинском, Мамадышском и Черемшанском районах. Один арендный дом в 2014 году построили в Набережных Челнах (для резидентов челнинского IT-парка), есть арендные дома в Бугульме, Альметьевске, Нижнекамске, а вот в Казани ГЖФ арендные дома не возводил.

На вопрос о ценообразовании в Госжилфонде ранее поясняли, что арендная плата зависит от района, но в целом подход подразумевает сдачу в аренду по рыночной для каждого конкретного населенного пункта цене с дисконтом в 30%.

В Иннополисе квартиры сдаются не просто в чистовой отделке, но и с бытовой техникой и мебельюВ Иннополисе квартиры сдаются не просто в чистовой отделке, но и с бытовой техникой и мебельюФото: «БИЗНЕС Online»

«ТЕРРИТОРИЯ-ИННОПОЛИС» ВЫЛЕТЕЛА В АРЕНДНУЮ ТРУБУ. СПРАВИТСЯ ЛИ ГЖФ?

Инвестициями в арендное жилье ДОМ.РФ занялся еще в 2016 году. Институт развития выступает покупателем либо дома целиком, либо подъезда и предоставляет квартиры в нем в аренду гражданам. Помимо Москвы, проект корпоративной аренды есть в Тобольске — от компании «Сибур».

По похожей схеме планировало работать и ООО «Территория-Иннополис» в Иннополисе. Первые 105 квартир в двух построенных домах компания купила у ГЖФ, но она стала сдавать квартиры по высокой цене — ставка аренды, коммерчески оправданная с учетом окупаемости строительства, доходила до 20–25 тыс. рублей в месяц. Само собой, на таких условиях переселяться в Иннополис мало кто захотел. И тогда президент РТ Рустам Минниханов поручил ГЖФ сдавать иннополисовские квартиры в аренду самостоятельно. Решение властей Татарстана резко снизить стоимость аренды для жителей Иннополиса в октябре 2017 года забило последний гвоздь в крышку гроба первого арендного проекта. Вместо непыльного бизнеса ценой в 2,8 млрд рублей обе выкупленные «Территорией-Иннополис» многоэтажки, которые арендовала ОЭЗ «Иннополис», оказались под арестом из-за долгов. 

В отличие от первого неудачного опыта ГЖФ, как мы уже отмечали, субсидирует оплату съемной квартиры примерно в размере 30%. В фонде признают, что при социальной аренде срок окупаемости жилья оказывается очень большим.

Точную экономику проекта можно узнать, взглянув на тот же Иннополис. Там с 1 июня этого года ежемесячная арендная плата за однокомнатную квартиру увеличилась на 28,5% с 7 тыс. до 9 тыс., за «двушку» — на 30% с 10 тыс. до 13 тыс., «трешку» — также на 30% с 13 тыс. до 17 тыс. рублей. Кстати, прежние ставки арендной платы установили еще в 2016-м и пересмотрели только сейчас. Очевидно, что сроки окупаемости арендных квартир от ГЖФ по прежним ставкам оказались уж слишком большими. Также отметим, что в Иннополисе квартиры сдаются не просто в чистовой отделке, но и с бытовой техникой и мебелью.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что масштабный проект строительства ежегодно сотен тысяч «квадратов» социального арендного жилья в Татарстане возможен только при его финансировании федеральным центром. Ни о какой рыночной окупаемости такого жилья не может быть и речи.

Потенциальными участниками арендной программы могут стать малоимущие семьи, для которых покупка собственного жилья сродни полету в космосПотенциальными участниками арендной программы могут стать малоимущие семьи, для которых покупка собственного жилья сродни полету в космосФото: Петр Ковалев/ТАСС

В РТ ВСЕЛИТЬСЯ В СЪЕМНЫЕ КВАРТИРЫ СОГЛАСНЫ ТОЛЬКО 6% ОЧЕРЕДНИКОВ

Потенциальными участниками арендной программы могут стать малоимущие семьи, для которых покупка собственного жилья сродни полету в космос. Малоимущими в РФ считаются граждане с доходами ниже прожиточного минимума. Для трудоспособного населения РТ прожиточный минимум установлен в размере 10 085 рублей, для пенсионеров — 7 742 рубля, детей — 9 373 рубля. Величина прожиточного минимума на душу населения составляет 9 450 рублей. То есть доход малоимущей семьи — родители и двое детей — в РТ составляет примерно 40 тыс. рублей в месяц. В ответ на запрос «БИЗНЕС Online» в минтруде РТ сообщили, что в республике проживают 280,4 тыс. граждан с доходами ниже прожиточного минимума, уровень бедности составляет 7,2%. На 1 июля на учете в органах социальной защиты состоят 165,5 тыс. граждан.

В числе малоимущих и многодетные семьи, имеющие пять и более детей. Для их поддержки в РТ выдается субсидия на покупку жилья в домах, построенных по программам ГЖФ. Многодетные семьи, имеющие 10 и более детей, обеспечиваются жильем в первоочередном порядке. По данным минстроя РТ, с 2016 года оформлено 138 сертификатов для многодетных на 430 млн рублей. На 2019-й в списке многодетных семей с пятью и более детьми 560 семей, на решение их жилищного вопроса в этом году в бюджете РТ предусмотрели 155,9 млн рублей.

В данном случае речь идет о покупке готовых квартир государством и безвозмездной передаче их в собственность многодетным семьям. Перевод этой системы социальной поддержки на арендную плату вряд ли будет воспринят на ура льготными категориями граждан. 

Среди просто малоимущих также нашлось крайне мало тех, кто воспринимает социальную аренду как благодеяние. На 1 апреля 2019 года в республике были 43,5 тыс. нуждающихся в улучшении жилищных условий. При этом на проживание в арендном жилье, не подлежащем приватизации, из них готовы только 2,8 тыс. человек (6,4% от общего числа), отмечается в ответе минстроя на запрос нашей редакции. Больше всего нуждающихся в улучшении жилищных условий в Казани (20,2 тыс. человек), Набережных Челнах (5,9 тыс.) и Чистопольском районе (2,6 тыс.), меньше всего — в Новошешминском (46 граждан), Актанышском (53) и Алексеевском (65) муниципалитетах РТ.

 РИСКИ «ГЕТТОИЗАЦИИ»: «ДОЛГОСРОЧНО НЕ СДАЮ — ЗАСРУТ!»

Участники рынка недвижимости с недоверием относятся к расчетам чиновников — что федеральных, что республиканских. Так гендиректор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова считает, что появление социального арендного жилья не окажет значительного влияния на рынок недвижимости РТ. «Во-первых, у нас генетически заложено стремиться к своему собственному жилью. Во-вторых, каждый год на рынок выходит значительное количество арендного жилья различной ценовой категории, и все равно спрос превышает предложение. Подобное может разве что отразиться на стоимости ежемесячной аренды аналогичного коммерческого жилья», — говорит Гизатова, отмечая, что на рынке ипотечного кредитования, соципотеки это никак не скажется — они не пересекаются.

Гендиректор АН «Счастливый дом» считает, что арендная программа не позволит уйти от рынка аренды напрямую между людьми. «При аренде основополагающим является локация. Данная госпрограмма не ставит целью строительство во всех районах Казани. Да это и нецелесообразно, учитывая стоимость земли в городе», — говорит она.

Строительство за счет государства дешевого арендного жилья для малоимущих и льготных категорий граждан — широко распространенный подход в мировой практике, говорит директор Института глобализации и социальных движений Борис Кагарлицкий. Вот только практически нигде этот подход себя не оправдал — достаточно взглянуть на населенные мигрантами пригороды Парижа или быстро превратившиеся после краха режима апартеида в смесь помоек с бандитскими притонами кондоминиумами в Йоханнесбурге. «Это практиковали и в Соединенных Штатах, и в Великобритании, — напомнил он в разговоре с „БИЗНЕС Online“. — Результат оказывается достаточно плачевным. Во-первых, это способствует „геттоизации“. А во-вторых, надо учитывать национальную специфику. В странах с высокой коррупцией, как в России, есть один парадокс: строительство за госсчет неплохого жилья в неплохих районах, в которое затем заселяются не малоимущие, а вполне себе благополучные чиновники».

Борис Кагарлицкий: «Вложения государства в жилищные программы должны позволять строить доступное жилье для разных категорий граждан с разным уровнем доходов»Борис Кагарлицкий: «Вложения государства в жилищные программы должны позволять строить доступное жилье для разных категорий граждан с разным уровнем доходов»Фото: ©Валерий Мельников, РИА «Новости»

Что касается упомянутой директором Института глобализации и социальных движений проблемы появления социальных гетто, застроенных дешевым арендным жильем для малоимущих, то и в России рынок коммерческой аренды сегодня дает основания для подобных опасений. Ранее опрошенные «БИЗНЕС Online» квартировладельцы, «играющие» на рынке посуточной аренды, говорили, что долгосрочные арендаторы чаще «убивают» квартиры. «Долгосрочно не сдаю — засрут!», «Квартиру могут испортить», — отмечали они. И это в сегменте, где жилье снимают клиенты с деньгами, что уж говорить о малоимущих. 

Опыт расселения аварийных зеленодольских домов тоже показывает социальные риски, о которых предупреждает Кагарлицкий. Собранные со всех «гнилых углов» Зеленодольска в одну 18-этажку граждане очень разные по социальному статусу — есть нормальные люди, а есть, скажем так, асоциальные. Поначалу кое-кто из переселенцев не гнушался справлять нужду прямо в подъездах, рассказывал «БИЗНЕС Online» один из жильцов. О сломанных почтовых ящиках, вывороченных из стен выключателях, битых окнах, снятых светильниках в подъездах и говорить не стоит. Пришлось ставить видеокамеры: помогло, но все равно не до конца.

Кагарлицкий призывает за счет продуманной жилищной политики, напротив, не создавать арендные гетто, а «размывать» общество. «Вложения государства в жилищные программы должны позволять строить доступное жилье для разных категорий граждан с разным уровнем доходов, в том числе с возможностью его аренды», — заключает эксперт.

 

Бизнес Онлайн

Остались вопросы?

Оставьте заявку на консультацию и мы обязательно перезвоним

Связаться с менеджером

или позвоните по телефону

(843) 259-23-39