Число сделок с новым жильем упало на 41%, банкиры фиксируют провал ипотеки, а «вторичка» едва на плаву. Кризиса нет, говорят застройщики
В августе по всему Татарстану наблюдалось обвальное падение продаж на первичном рынке жилья. Есть мнение, что виной всему «схематоз» — из-за новых правил игры людей «подписывают» на «предварительное бронирование» без регистрации сделки. О том, объясняет ли это все аномалии, почему новые квартиры в Вахитовском районе Казани теперь стоят дешевле, чем в Ново-Савиновском, и когда ждать выхода на рынок массы инвестиционных «гнездышек», — в материале «БИЗНЕС Online».
ОБВАЛ «ДОЛЕВКИ», ПАДЕНИЕ «ВТОРИЧКИ» И ИПОТЕЧНЫЙ ЗАКАТ
За август, по данным управления Росреестра по РТ, в республике зарегистрировано лишь 1 047 договоров долевого участия (ДДУ). Провал по сравнению с августом прошлого года просто убийственный: минус 41%, с натяжкой — это январские показатели двухлетней давности! Никаким сезоном отпусков и летним затишьем данный провал объяснить нельзя, поскольку цифра приведена в годовом выражении — август сравнивается с августом. По сравнению с июлем рынок «первички» потерял почти 17%. Убыль пошла аккурат с момента начала эпохи эскроу, наступившей 1 июля.
Продолжаются заморозки и на вторичном рынке. Казанские бэушные квартиры стали на 30% менее популярны, чем год назад. Эту тенденцию снижения интереса к «вторичке» мы фиксируем не первый месяц — эксперты полагают, что все дело в слишком высокой цене, которая отпугивает покупателей. По республике спад «вторички» чуть скромнее — более 18%. При этом в августе по сравнению с июлем даже начался некоторый рост — впрочем, на уровне статпогрешности — в 1,6–3,6%.
Судя по всему, главная причина начавшегося спада на рынке жилья — недостаток средств у населения. Об этом ярко свидетельствует падение объемов ипотечного кредитования. По сравнению с июлем в августе в Казани число ипотечных сделок с недвижимостью упало на 22%, а по сравнению с августом-2018 — минус 10%. В районах число желающих «закабалиться» на много лет вперед упало на 28% в годовом выражении, а за месяц снижение составило около 3%.
Банкиры уже бьют тревогу. В пресс-службе Сбербанка «БИЗНЕС Online» рассказали, что количество жилищных кредитов, выданных крупнейшим банком страны в Татарстане в январе – августе 2019 года, сократилось более чем на треть по сравнению с аналогичным периодом 2018-го. Если в прошлом году банком за 8 месяцев было выдано 18,4 тыс. ипотечных кредитов, то в этом году — лишь 11,7 тыс., что на 37% меньше. За июнь – август 2019 года было выдано 4,5 тыс. кредитов на 8 млрд рублей — на треть меньше, чем прошлым летом. Средняя сумма кредита при этом осталась примерно на одном уровне — 1,7 млн рублей. С учетом быстро дорожавшей в последнее время жилой недвижимости (о чем ниже) это означает, что даже те, кто еще рискует брать ипотеку, покупают гораздо меньше квадратных метров.
Спад сделок в области ипотечного кредитования наблюдался и в Ак Барс Банке. Количество сделок за 8 месяцев снизилось с 8,5 тыс. до 3,9 тыс. — на 54,3%! Объем выдачи ипотечных кредитов за этот период составил 7,1 млрд рублей против 14 млрд годом ранее. За лето количество сделок снизилось более чем в 3 раза: банком было заключено 1 039 сделок на 2 млрд рублей (против 3,5 тыс. сделок на 6 млрд прошлым летом).
В банке пытаются объяснить такой провал ипотечного кредитования экономическими соображениями. Руководитель направления продаж и развития партнерского канала Ак Барс Банка Екатерина Макеева рассказала нам: «Для нас сравнивать 2018 и 2019 годы не совсем релевантно, так как в прошлом году ипотечное кредитование было локомотивным продуктом в части розничного бизнеса, мы его максимально развивали. В этом году акцент был сделан на развитии более высокомаржинальных продуктов, таких как потребительские кредиты и кредитные карты, — пояснила она. — На 2020-й пока ведется бюджетирование. Анализ рынка показывает рост кредитного портфеля. На основании этого можно предположить, что в следующем году будем развивать и ипотеку».
И только ВТБ умудрился в такой ситуации наращивать выдачу ипотечных кредитов. Правда, лишь на вторичном рынке. По словам управляющей ВТБ в Татарстане Марьям Давлетшиной, по итогам 8 месяцев 2019 года банк выдал 7,2 тыс. ипотечных займов на 15 млрд рублей, что на 20% больше, чем за аналогичный период 2018-го. Больше половины объема ипотечных кредитов ВТБ в Татарстане выдал на приобретение готового жилья. Объем ипотечных сделок на вторичном рынке увеличился на 41% до 9 млрд рублей, количество сделок составило 4,4 тыс. штук (рост — 34%). На покупку недвижимости в строящихся домах оформлено 2,3 тыс. кредитов на 5,2 млрд рублей — в данном сегменте показатели остались на уровне 2018 года.
ЦЕНЫ ВВЕРХ: КАЗАНСКИЕ «КВАДРАТЫ» ЗА ГОД ПОДОРОЖАЛИ НА 20–25%, А НОВО-САВИНОВСКИЙ РАЙОН ТЕПЕРЬ ДОРОЖЕ ВАХИТОВСКОГО
Эксперты международной консалтинговой компании Knight Frank поставили Казань в российские лидеры по темпам подорожания жилья. В августе средняя стоимость новостроек в столице РТ достигла 90,8 тыс. рублей за «квадрат», то есть на треть больше прошлогоднего уровня. Цена «вторички», по мнению анатитиков Knight Frank, сегодня 82,4 тыс. рублей за «квадрат», то есть на 12% выше, чем год назад. Другие источники оценивают динамику скромнее. В частности, портал Domofond приводит среднюю цену метра в казанских новостройках на уровне 81,5 тыс. рублей за «квадрат», рост за год — 24,6%. Вторичное жилье скакнуло до уровня 83 тыс. рублей, то есть подорожало за год на 21,5%.
В любом случае это очень высокие темпы роста цен на жилье, многократно превышающие официальный уровень инфляции. Поскольку подорожание жилой недвижимости проходило на фоне падающих доходов населения, это неизбежно вело к спаду продаж как на первичном, так и на вторичном рынках. Продавцы разгоняли цены, пользуясь бумом ипотеки и ожиданиями сокращения предложений по новостройкам в преддверии отказа от долевого строительства. Какое-то время это работало — люди поверили страшилкам об «эскроу» и старались любой ценой успеть к дате Х. В итоге теперь ажиотаж, судя по всему, сменился схлопыванием данного пузыря.
Одновременно на рынке жилья в Казани появились ценовые парадоксы, которые также свидетельствует о его перегретости и начале обвала продаж. В Вахитовском районе, который включает в себя исторический центр Казани, новостройки в августе в годовом выражении неожиданно подешевели: с 104,3 тыс. до 95,4 тыс. рублей за «квадрат». Цена метра новостроек в окраинном Ново-Савиновском районе, напротив, прибавила 36% за год: метр тут подрос с 74 тыс. до 101 тыс. рублей. Таким образом, ново-савиновские новостройки обогнали по цене новое жилье в центре Казани! На втором месте по росту цен — Приволжский и Авиастроительный районы. Здесь цены за год выросли на 34,8% и 29,7% соответственно. Аутсайдерами этого праздника стали квартиры в Советском, Московском и Кировском районах.
За новостройками подтянулась и «вторичка». Самый сильный скачок произошел на квартиры в Кировском районе: с 63 тыс. до 78,9 тыс. за «квадрат». Меньше всего — в Авиастроительном: с 62,6 тыс. до 74,3 тысячи.
Впрочем, всегда следует помнить, что цена агрегатора — это «хотелки» продавца, а реальность может оказаться приятнее для покупателя. По словам председателя гильдии риелторов РТ и генерального директора агентства «НЛБ-Недвижимость» Андрея Савельева, годовой рост стоимости жилья при реальных сделках составил не более 10–15%. По мнению директора АН «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, дорожал лишь дешевый сегмент, то есть квартиры в пределах 3 млн рублей. «По квартирам с более высокой ценой такого роста не наблюдалось. Более того, по некоторым позициям имеется затоваривание рынка, то есть объекты, которые уже год продаются у тех же застройщиков», — говорит она. По ее словам, в основном это касается двух- и трехкомнатных квартир, а также «однушек» площадью свыше 50 кв. метров. Нельзя говорить об однородности спроса, достаточно высок он лишь на ликвидную недвижимость — небольшие однокомнатные квартиры в долевом строительстве, бюджетные квартиры вторичного сектора.
При этом эксперты в один голос говорят, что снижения цен, по крайней мере на рынке новостроек, ожидать не приходится. У застройщиков увеличились издержки — НДС, проценты банкам по проектному финансированию… Стоимость квадратного метра поднялась не только по объектам, которые перешли на эскроу, но и планомерно на все. «Это вызвано инвестиционным спросом, тем, что недвижимость — самый доступный и понятный предмет для инвестиций», — объясняет директор «Счастливого дома».
«Кардинального снижения цен не будет, потому что инвестиционные покупки жилья — это не разовый момент», — солидарен с коллегой Савельев. Инвесторы все еще накачивают рынок деньгами, квадратный метр пока дорожает.
.png)
БРОНЬ ВМЕСТО ДДУ: «КВАРТИРЫ БЕРУТ БЫСТРЕЕ, ЧЕМ ГОРЯЧИЕ ПИРОЖКИ НА ХОЛОДНОМ САБАНТУЕ»
Сами застройщики убийственным для них цифрам Росреестра призывают не верить. «У нас нет никакого спада продаж — ни в июле, ни в августе, — пояснил один из наших собеседников, пожелавший сохранить инкогнито. — Квартиры берут быстрее, чем горячие пирожки на холодном Сабантуе: в августе мы продали почти столько же, сколько на старте продаж. Такого еще не было! В сентябре за 10 дней выполнен план продаж месяца».
Почему же эти успехи не отражаются в официальной статистике? Все дело в том, что часть сделок застройщики попросту не регистрируют в Росреестре! Потому что им запрещено продавать на условиях «долевки» квартиры в будущих жилых домах на стадии котлована или нескольких этажей. В итоге продажи идут по так называемому предварительному бронированию. Клиент выбирал летом квартиру, но регистрация ДДУ в Росреестре откладывалась на осень. Предполагается, что к осени объект будет иметь 30% строительной готовности и необходимые 10% глубины продаж — и вуаля: добро пожаловать в Росреестр на сделку.
Напомним, что подтвердить строительную готовность домов в 30% застройщики могут лишь до 1 октября, поэтому сейчас и идет предварительное бронирование без регистрации сделок, а строители тем временем вовсю «поднимают» этажи. И затем, когда они зафиксируют свое право по-прежнему продавать без эскроу, начнется регистрация договоров долевого участия. «Я думаю, поэтому сейчас вы и видите провал, — добавляет источник. — Он не соответствует реальному положению дел. Эта схема с бронированием не предусмотрена законом. Но клиент и не платит полную стоимость, зато для него фиксируется цена квадратного метра. И осенью, когда мы снова поднимем цену, он заплатит по-старому, но купит уже подорожавшую квартиру, потому люди идут на это».
Проблема в том, что эта схема, во-первых, не очень законна и что сомнительно, чтобы так много покупателей решились заплатить аванс без твердых юридических гарантий получения будущей квартиры. Во-вторых, невозможно проверить, сколько именно квартир было «забронировано». Цыплят, как известно, по осени считают. Вот если цифры Росреестра за сентябрь покажут взрывной рост заключенных ДДУ и по сравнению с августом, и в годовом исчислении, тогда анонимным представителям застройщиков можно будет поверить. Наконец, фокусы с бронью нисколько не объясняют 30-процентный обвал продаж (год к году) на вторичном рынке жилья Казани, случившийся в августе.
Ну и, как говорится, на сладкое. Скоро на рынок выбросят массу инвестиционных квартир. «Ситуация с предстоящим ростом цен действительно подогревалась застройщиками, — говорит директор АН „Счастливый дом“. — Да и было бы глупо с их стороны никого не предупреждать! Они поступили правильно, предупреждая всех о повышении цен. Люди действительно бросились вкладывать деньги в объекты недвижимости. И это, как правило, были „однушки“, срок сдачи которых — в конце 2020 года». По ее словам, инвестиционных покупок было очень много — порядка 80%. Все эти объекты, возможно, вскоре начнут выходить на вторичный рынок жилья.
«ДЕТСКАЯ ИПОТЕКА» И АКЦИИ НА ПАРКОВОЧНЫЕ МЕСТА
Один из косвенных показателей проблем с продажами — агрессивное стимулирование сбыта. Однако «праздника жизни» для клиента тут пока не наблюдается: акции, что называется, «дежурные».
«Акции и спецпредложения от застройщиков были всегда. Не думаю, что сейчас случится такое падение, что застройщики будут вынуждены опустить цены или делать бешеные скидки», — прогнозирует председатель гильдии риелторов РТ.
Судя по сайтам компаний, наиболее распространенное сегодня предложение — особые условия для молодых семей и семей с детьми. Это есть почти у всех крупных компаний — «Ак Барс», «#Суварстроит», «Унистрой». Последний, к примеру, предлагает ипотеку со ставкой в 5% на покупку квартир в нескольких жилых комплексах. Условия действуют для семей, у которых с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года появился (появится) второй или третий ребенок. Похожее предложение есть и у компании «#Суварстроит» совместно с ВТБ. В общем, ничего особенного: завлекают «путинским процентом» для семей с детьми, который субсидируется госбюджетом.
Комментировать результаты программы «детской ипотеки» пока рано, уверен Савельев. В нее попадают лишь граждане, чей ребенок родился после 1 января 2018 года, то есть это молодые родители с грудными детьми. «Когда у вас на руках грудной ребенок — согласитесь, не время думать про ипотеку и покупку квартиры. Потому эта программа действительно очень хорошая, но заиграет в полную меру она через год-два, когда ребенку будет 2–3 года и родители уже станут думать про ипотеку», — объясняет он.
Есть на рынке и другие акции: парковку в подарок при покупке трехкомнатной квартиры предлагает «#Суварстроит», скидки на квартиры и сертификаты на ремонт — СМУ-88, парковку в собственность по цене аренды — «Ак Барс Недвижимость». По словам Гизатовой, совокупная скидка от стоимости квартиры в этих случаях составляет порядка 200–300 тыс. рублей.
ЗАПРОСОВ НА СТРОЙКУ СТАЛО МЕНЬШЕ
Один из главных вызовов, которые стоят сейчас перед властями Татарстана, — это увеличение объемов строительства. К 2024 году надо возводить в полтора раза больше жилья, то есть 3,6 млн «квадратов» ежегодно. Одним из лидеров стройки в РТ является Казань, где сдается треть объемов жилья ежегодно. Что происходит с выдачей разрешений на строительство?
За первые 8 месяцев этого года в Казани выдано 86 разрешений на строительство против 104 за аналогичный период годом ранее. Спад — на 17%. Но год назад наблюдался массовый «поход» застройщиков за данным документом: они спешили влезть в последний вагон «долевки». «Затарившись» разрешениями, в июле – августе прошлого года застройщики разрешений на строительство не получали вовсе (затишье наблюдалось с июля по октябрь).
Этим же летом правит бал Госжилфонд: он стал основным получателем разрешений в июле – августе. Ведомство Марата Зарипова запросило разрешения на строительство пяти новых домов в «Салават Купере». Кроме того, СК «Аркада» собирается возводить ЖК на улице Четаева (ранее сообщалось, что на участке площадью 9 тыс. кв. м появится 20-этажка), а компания «Графит» — 14-этажный дом с подземным паркингом на улице Дементьева в Авиастроительном районе.
Лилиана Набиуллина, Дмитрий Катаргин Фото на анонсе: «БИЗНЕС Online» Инфографика «БИЗНЕС Online»
Подробнее на «БИЗНЕС Online»: https://www.business-gazeta.ru/article/438912