«Конкурент прикончен»: как «процент Набиуллиной» аукнется на рынке жилья в Казани | БИЗНЕС Online
Вторичке пророчат ипотеку под 15%, а пока застройщики едва справляются с ажиотажем клиентов
«Квартира за 15 миллионов рублей подорожает примерно на 550–600 тысяч рублей», — оценивают эксперты последствия роста ключевой ставки до 12% на рынке недвижимости Казани. Ценник вырастет из-за подорожания ипотеки и банковских комиссий. Но главный удар ожидают на вторичке — она не обласкана государственной поддержкой, в отличие от ситуации с застройщиками. О том, как рынок недвижимости встретил вчерашнее решение Центробанка во главе с Эльвирой Набиуллиной, — в материале «БИЗНЕС Online».
Решение ЦБ поддержит рынок новостроек — и «прикончит конкурента» в виде вторички
Накануне совет директоров Центробанка на экстренном заседании повысил ключевую ставку на 3,5% до 12% годовых. За последние 10 лет внеочередное заседание ЦБ собирали трижды, последний раз — во время шока февраля 2022-го. Тогда ключевую ставку подняли сразу на 10,5% до 20% годовых.
Новое решение ЦБ ударит по рынку жилья, который зависит от ипотеки: доля сделок с жилищными кредитами превышает 80–90%. Государство продолжит стимулировать продажи новостроек, даже в уже сданных домах в случае покупки у застройщика. Поэтому главный удар придется на рынок вторичного жилья.
«Конкурент прикончен. Ставка на вторичку будет неконкурентоспособна и, скорее всего, поднимется до 15 процентов, — прогнозирует директор АН „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — Потом вторичку ждет стагнация и, возможно, снижение цен, потому что за счет падения стоимости можно уравновесить возросший ипотечный платеж».
Двузначные ставки по ипотеке для б/у квартир стали нормальностью на рынке недвижимости еще в 2022 году. По данным «Дом.РФ», 11 августа средний размер ипотечной ставки на вторичку составлял 12% годовых, и эту ставку эксперты считают психологически приемлемой. Для сравнения: по программе семейной ипотеки ставка составляет 5,4% годовых, а «путинскую» в среднем предлагают под 7,5% годовых.
Ставки вырастут, но не сразу. Повышение ключевой ставки рынок на 100% ощутит во второй половине сентября, когда иссякнет запас одобренных жилищных кредитов, считают эксперты.
«Пока можно только гадать о размере ипотечной ставки на вторичку, — осторожен в прогнозах директор АН „Этажи-Казань“ Марат Галлямов. — Это плохо. Жесткий сценарий для рынка недвижимости, потому что в первой половине года рынок разогнался и теперь будет тормозить».
Но, исходя из опыта, можно предположить, что ставка будет ЦБ плюс 2–3%. Т. е. 14–15% годовых — весьма вероятный процент.
«Застройщики сейчас вынуждены массово поднимать цены на недвижимость или даже приостанавливать продажи некоторых объектов в связи со значительным удорожанием стройматериалов»
У застройщиков пока ажиотаж и рост цен на материалы
С тройной нагрузкой после заседания ЦБ работают отделы продаж и горячая линия компании «СМУ-88».
«Покупатели торопятся выходить на сделку, пока банки не внесли коррективы в свои ипотечные продукты, — говорит директор группы компаний „СМУ-88“ Наиль Галеев. — А изменения не заставят себя ждать: банки обычно реагируют в течение максимум недели. Поэтому рынок недвижимости ждет ажиотаж и бум продаж, а потом наступит очевидный спад. Думаю, статистика Росреестра покажет это снижение по итогам сентября – октября, если к тому времени ситуация с ключевой ставкой не изменится».
Несмотря на значительный рост ключевой ставки, а значит, и базовых ипотечных программ, пока не анонсируются изменения условий льготной и семейной ипотек, благодаря которым существует возможность приобрести первичное жилье от застройщика под 8 и 6% соответственно, соглашаются с Галеевым в группе компаний «Новастрой».
«Эти меры продолжат поддерживать рынок новостроек, особенно в массовом сегменте, — говорит коммерческий директор ГК Антонина Дарчинова. — Понимаем, что ставка поднята Центробанком не просто так, а с целью сдерживания инфляции на фоне повышения курса доллара. Последние факторы даже в большей степени опасны для строительного сектора, так как ведут к значительному росту себестоимости строительства. Застройщики сейчас вынуждены массово поднимать цены на недвижимость или даже приостанавливать продажи некоторых объектов в связи со значительным удорожанием стройматериалов».
О «каком-то удорожании» строительных материалов и оборудования еще на прошлой неделе предупреждал министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин. Застройщики уже фиксируют рост цен на 15–30%.
«У поставщиков всегда один ответ: „Валюта растет“, — поделился в беседе с „БИЗНЕС Online“ владелец строительной компании „Бриз“ Андрей Беляков. — Все дорожает. В производстве кабельной продукции, сшитом полиэтилене большая доля импортной составляющей из Китая. Юань тоже растет! Объективно понимаю, потому что у самих за год в организации дважды поднялась зарплата на 25–30 процентов. Запасы? Кирпич еще можно, будет лежать. А бетоном разве запасешься?»
«Стоимость жилья будет расти, покупателей станет меньше. Это элементарно»
Что дальше?
Прогнозы последствий от роста ключевой ставки разнятся. «Стоимость жилья будет расти, покупателей станет меньше. Это элементарно, — говорит директор строительной компании „ЖИК“ Эмиль Хуснутдинов. — Опыт резкого повышения ключевой ставки уже был в феврале 2022 года, потом она опустилась. Думаю, также стабилизируется и в этот раз. Хочу в это верить».
Спад на первичном рынке будет не катастрофичным, но заметным — для покупателей вырастет стоимость банковских услуг не только в процентной ставке, но и единовременной комиссии, которую застройщики отдают за субсидируемую часть. Об этом говорят в СМУ-88.
«Суть тут в следующем, — объясняет Галеев. — Основные продажи сейчас идут по ипотеке с господдержкой. Но из-за маленьких лимитов приходится на сумму, превышающую 6 миллионов, брать субсидированную застройщиком ипотеку. В итоге у нас получается такой конструктор, каждая часть которого рассчитывается отдельно. У каждого банка свои правила расчета коэффициентов на субсидируемую часть, поэтому довольно сложно подсчитать итоговый рост стоимости банковских услуг. Точно могу сказать, что это будет не менее 3,5–4 процента от стоимости кредита. То есть при очень грубом подсчете квартира за 15 миллионов рублей из-за стоимости ипотеки и комиссии банка для покупателя подорожает примерно на 550–600 тысяч рублей».
Такой же прогноз у ГК «Новастрой». «В течение недели ждем обновления банками своих программ и далее будем искать и разрабатывать дополнительные инструменты для облегчения покупки жилья при сумме кредита свыше 6 миллионов рублей», — говорит Дарчинова.
Рынок ждет замедление, но пик сезона поддержит застройщиков и вторичный рынок, говорят в «Этажах».
«За ростом ключевой ставки последует мягкая коррекция ипотечных ставок. Ожидаем снижения продаж и цен на новостройки, — рассуждает Галлямов. — Но сезонность играет на руку, как и надежда на снижение ключевой ставки и будущее рефинансирование кредитов — такое уже было».
16.08.2023
Автор материала: Иван Скрябин
Блог о недвижимости
Остались вопросы?
Оставьте заявку на консультацию и мы обязательно перезвоним
или позвоните по телефону