Рынок новых квартир в Татарстане претерпевал постепенный подъем количества сделок и к июню добрался до неожиданного пика. Как свидетельствует статистика управления Росреестра по РТ, всего зафиксировано 1 964 сделки
«Пробуждение» новостроек: как июнь 2023-го стал рекордным за пятилетие
Свершилось — Центробанк в минувшую пятницу поднял ставку сразу на 1%. К этому моменту на рынке новых квартир в Татарстане наблюдался постепенный рост количества сделок, и к июню отмечен неожиданный пик. Как свидетельствует статистика управления Росреестра по РТ, всего зафиксировано 1 964 сделки. Круче июнь был только в 2019-м (тогда все страшно боялись перехода на новые правила долевых продаж, отчего и бежали регистрировать сделки). А в разрезе 10 лет похожий июньский пик был в 2014 году. То есть нынешнее лето однозначно рекордное.
Эксперты говорят, что c июня наблюдается «пробуждение рынка» после провалов прошлого года. Одна из причин — как раз ожидания резких шагов от Центробанка.
Рекордный рост продаж новых квартир в июне можно объяснить слухами, что ЦБ отменит околонулевые ипотечные ставки и повысит ключевую ставку. Это и дало дополнительную мотивацию для тех, кто планировал приобрести жилье.
С этой оценкой согласны в компании «Ак Барс Дом»: одна из причин — реакция на ожидания роста ключевой ставки. «Рынок среагировал на этот фактор: часть покупателей решили ускорить процесс выхода на сделку», — полагает исполнительный директор ООО «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова.
Кроме того, в начале этого года не было шоковых моментов, связанных с СВО, как в прошлом, пояснил «БИЗНЕС Online» замгендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов. За счет этого шел планомерный рост продаж, который начался в конце 2022-го.
По сравнению с июнем прошлого года тот же месяц 2023-го «выигрывает» почти в 2 раза. По мнению некоторых экспертов, цифры июня можно считать нормальными для стабильного рынка. «Обыкновенный месяц, каким он должен быть», — резюмирует вице-президент гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев. Похожая ситуация складывается при сопоставлении показателей «золотых» «ковидных» лет, 2020 и 2021 годов, где в первый месяц лета заключено около 1,6 тыс. сделок.
В целом за полгода новостройки потеряли примерно 19% спроса. Но эксперты говорят, что наблюдается «пробуждение рынка» после провалов прошлого года
Эксперты находят еще несколько причин взлета сделок на первичном рынке.
- Заработки участников СВО. Как отмечает замгендиректора «Унистрой» Юсупов, на спрос влияют доходы участников спецоперации.
Свою роль сыграло и финансирование военных, мобилизованных, что в итоге привело к увеличению спроса на улучшение жилищных условий.
- Предпосылки к повышению первоначального взноса. Напомним, с 1 января 2024 года для покупки жилой недвижимости ЦБ стремится к тому, чтобы банки требовали с заемщиков не менее 30% от цены, хотя тот же Сбер вновь снижает «первоначалку» до 10%, не очень-то исполняя рекомендации команды ЦБ Эльвиры Набиуллиной. «Кроме того, постоянно говорят и о том, что скоро закончатся лимиты по льготной ипотеке. Но думаю, до конца года денег точно хватит», — уверяет руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
- Смягчение условий семейной ипотеки. Если раньше программой семейной ипотеки с господдержкой могли воспользоваться только семьи с детьми младше пяти лет, то теперь эту привязку к возрасту ребенка исключили. Чтобы оформить семейную ипотеку, достаточно иметь двух несовершеннолетних детей. «Новую кровь для застройщиков сыграли изменения по семейной ипотеке. Тех, кто желает и имеет возможность купить квартиру, стало больше», — считает директор компании «Премьер-Недвижимость» Руслан Садреев.
Но все же по сравнению с прошлым годом показатели по первичному рынку по итогам полугодия проседают на 19% — количество сделок упало с 11 тыс. до 9 тысяч. Дело в проигрышных первых месяцах, когда отрыв от результатов аналогичных периодов 2022 года доходил до 40%. Тогда эксперты «БИЗНЕС Online» называли две главные причины — падение покупательной способности и спецоперация на Украине с длящимся эффектом частичной мобилизации.
Теперь, видимо, эти факторы отыграли свое: население приспособилось, и люди вновь поверили в будущее.
Игроки на рынке новостроек за полгода заработали 34,3 млрд рублей, что выше показателей прошлого года на 2 миллиарда. Рост доходов девелоперов Казанской агломерации составил 6%
Застройщики по итогам полугодия собрали 34 млрд, но продали на 650 квартир меньше
Игроки на рынке новостроек за полгода заработали 34,3 млрд рублей, что выше показателей прошлого года на 2 миллиарда. Рост доходов девелоперов Казанской агломерации составил 6%. Подчеркнем, что деньги эти они получат после того, как достроят дома, т. е. в среднем 1,5–2 года их будет съедать инфляция. А пока на этом денежном мешке сидят банки, собирающие деньги на эскроу-счета и выдающие средства на строительство под самый скромный среди федеральных округов процент.
При этом заметно снижение проданных квартир почти на 15% до 4,4 тыс. объектов. Статистику продаж в строящихся домах и цены на основе реальных сделок приводит аналитический портал «Дом.РФ». Т. е. доходы выросли за счет роста цен на 1 кв. метр.
Тройку лидеров составляют три компании, которые в течение полугодия иногда менялись между собой местами: «Ак Барс Дом», СМУ-88 и «Унистрой». Они сообразили на троих 1,7 тыс. квартир на 15 млрд рублей, что занимает почти половину кассы.
«В целом в компании „Ак Барс Дом“ довольны результатами первого полугодия, — говорит Латыпова. — Активность покупателей поддержали в том числе разработанные нами предложения со специальными условиями».
На четвертое место попал ПИК, реализовавший 455 квартир на 2,9 млрд рублей. По итогам 6 месяцев прошлого года крупнейший российский девелопер не добрался до позиций первой десятки, продав всего 37 лотов на 200 миллионов. Тогда только готовился рывок на рынок. Теперь по итогам января – мая 2023 года доля рынка ПИК в Казани составила около 35% по объемам контрактации жилья в метрах и деньгах, утверждают в компании.
Пятерку замыкает #Суварстроит, который закрыл половину года 392 квартирами на 2,4 млрд рублей (кстати, рост спроса в июне газете «БИЗНЕС Online» объяснили появлением большого количества лотов по привлекательным условиям, траншевой ипотекой, трейд-ин и прочими программами поддержки). В десятку также попало «Садовое кольцо», ТСИ, «Ак таш – Инвестстрой», «Эталон» и «Тектум». Сборы десятки лидеров Казанской агломерации держатся выше 1 млрд рублей.
У лидеров стройки в Татарстане падает количество проданных квартир. Например, в прошлом году «Ак Барс Дом» реализовал почти тысячу лотов — теперь видим результат в 645. У «Унистроя» число проданных квартир опустилось почти на 200 единиц — до 537 сделок
Какие произошли изменения? В январе – июне прошлого года места в первой пятерке занимали «Новастрой» и ТСИ. Первый в 2023 году заработал 688,5 млн рублей, что ниже предыдущих показателей почти на 2 миллиарда. Вышли из рейтинга ЖИК и «Спектр-М». Последний в этом году продал всего одну квартиру за 15,4 миллиона. Но надо учитывать, что статистика «Дом.РФ» не учитывает продаж вторичного рынка. А тот же «Новастрой», к примеру, завершил строительство ряда объектов и начал новые (например, ЖК «Нова» на улице Ершова), которые еще не успели набрать обороты. Поэтому смена позиций в топ-10, в общем-то, отражает текущие моменты работы компаний.
У лидеров стройки в Татарстане падает количество проданных квартир. Например, в прошлом году «Ак Барс Дом» реализовал почти тысячу лотов — теперь видим результат в 645. У «Унистроя» число проданных квартир опустилось почти на 200 единиц до 537 сделок. В самой компании, однако, отмечают рост количества сделок на 13%. Это опять-таки объясняется тем, что «Дом.РФ» учитывает продажи только в строящихся домах и мы не видим часть статистики по сданному жилью. А она значительна.
Эксперты отмечают, что сильно подогревает интерес к квартирам от застройщиков траншевая ипотека, позволяющая покупателям платить минимальный платеж в период строительства объекта. В #Суварстроит отмечают субсидирование первоначального взноса и введенную в этом году программу от застройщика по выкупу вторичного жилья. В «Ак Барс Дом» говорят об успехе предложений без первоначального взноса, а также вариантов с кешбэком или двухлетними выплатами ипотеки за клиента, предложений не только с ремонтом квартиры, но и с готовой кухней.
Девелоперы придерживаются нескольких моделей работы с клиентами. «Например, есть предложения, которые и без скидок-акций более интересны по сравнению с конкурентами. Некоторые объекты выделяются более выгодным месторасположением, качеством строительства или планировками при цене не выше стоимости квартир в соседних домах. Исходя из этого застройщики строят свою политику продаж», — рассуждает Гизатова.
«Некоторым застройщикам хочется задать вопрос: не хотите ли снизить цены немножко, чтобы продалось?» — заявлял министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин
Цена новой квартиры за год в среднем взлетела на 1,4 млн рублей, а средняя стоимость нового «квадрата» в Казани добралась до 190 тысяч
Рост доходов застройщиков при одновременном падении количества проданных квартир объясняется и ростом цен на недвижимость. Здесь наблюдается уже традиционное увеличение стоимости 1 кв. м на 8,5% в Казани и на 7,3% в агломерации.
Так, в столице республики цена «квадрата» новой квартиры добралась до 190 тыс. рублей вместо 170 тыс. с начала года. Напомним, 2022-й участники рынка начали со 130 тыс. за 1 кв. м, рост за 1,5 года составил 31%.
Падение же стоимости отмечалось только в провальном по спросу феврале. В это же время шли разговоры и о затоваривании рынка. «Некоторым застройщикам хочется задать вопрос: не хотите ли снизить цены немножко, чтобы продалось?» — заявлял министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин. Но существенного спада так и не произошло: цена послушалась Файзуллина и «присела» на 600 рублей за «квадрат», а потом побежала вверх.
По мнению некоторых экспертов, рост связан не только с традиционными причинами, но и с выходом новых предложений премиум-сегмента. Они дорогие и меняют цену, точнее, среднюю температуру по больнице. Например, «Унистрой» выпустил в продажу ЖК Statum в Адмиралтейской слободе, где цена «квадрата» однокомнатной квартиры доходит до 250 тыс. рублей. Появились новые предложения у СМУ-88 на берегу Волги. Выше среднерыночных ценники жилья высокого класса «Садового кольца». И так далее.
«Повсеместного увеличения цен не наблюдается», — отмечает Савельев. «При оценке динамики рынка важно смотреть на среднюю стоимость квартиры в целом, а не на цену 1 квадратного метра», — считает Гизатова.
В целом же квартиры от застройщиков подорожали на 1,4 млн рублей, а средняя цена составила 7,8 миллиона
Увеличивать статистические показатели может и всплеск предложений по малогабаритным квартирам, где цена «квадрата» выше.
Самые дорогие квартиры среди лидеров стройки Татарстана — у «Садового кольца»: средняя цена лота составляет 15,3 млн рублей. Рост стоимости у подмосковной компании по сравнению с первыми 6 месяцами прошлого года составил 19%. У СМУ-88 квартиры в среднем взлетели в цене на 1,4 млн рублей — увеличение на 17%. Относительно «дешевые» лоты предлагает #Суварстроит, у которого произошел спад средней стоимости на 6% до 6,1 млн рублей. Но это объясняется скорее тем, что девелопер сдал свой ЖК бизнес-класса «Столичный» и его лоты не видит статистика «Дом.РФ». Зато девелопер застраивает свой кластер «Суварово» на стыке Приволжского района Казани и Лаишевского района, а на удалении от центра столицы РТ ценник объективно ниже.
В целом же квартиры от застройщиков подорожали на 1,4 млн рублей, а средняя цена составила 7,8 миллиона.
Высокого спроса в стагнирующем рынке быть не может. Никогда за 20 лет моей работы не наблюдалось такого, чтобы в условиях стабильной цены был высокий спрос.
«Цены продолжают расти как минимум на уровне инфляции. Это связано с удорожанием строительства и более высокой степенью готовности объектов», — заверяет Юсупов.
В компании «ПИК» отмечают еще один фактор роста: в Казани просто не строят экономкласс. «Большие окна, качественные детские площадки, закрытый двор без машин, современные системы безопасности — все это сказывается на ценах на жилье, — заметили здесь в ответ на запрос „БИЗНЕС Online“. — При этом показатели продаж подтверждают, что более дорогой, но качественный продукт отвечает потребностям покупателей в Казани».
«Сейчас говорят о том, что отдых даже на наших курортах подорожал уже на 100 процентов, поэтому 8 процентов роста цены квадратного метра выглядят не так масштабно», — рассуждает Гизатова. А по мнению Садреева, без роста цены не происходит положительных изменений на рынке. Поэтому увеличение в пределах 8–10% — нормальное явление.
Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, выступая в Совете Федерации, допустил завершение программы льготной ипотеки в России на ныне действующих условиях после 1 июля 2024 года. Причина — высокая ключевая ставка Центробанка
Уберем льготную ипотеку — и люди предпочтут купить готовое жилье на вторичке
Спрос на первичном рынке в первую очередь поддерживается за счет пониженной ставки по льготным программам кредитования, считают эксперты. Но тревожный набат продолжает звучать: Центробанк в пятницу, повторим, повысил ключевую ставку с 7,5 до 8,5%.
По вторичке условия точно станут хуже — счастливы сейчас те, кому успели одобрить кредит по прежним ставкам, но и им пора торопиться. Выиграет от этого повышения ставок рынок новостроек, где ипотеку субсидируют, т. е. это опять же банки и девелоперы. Но и здесь компенсировать разницу между аппетитами банков и прижимистостью главы ЦБ Набиуллиной бюджету все сложнее.
Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, выступая в Совете Федерации, допустил завершение программы льготной ипотеки в России на ныне действующих условиях после 1 июля 2024 года. Причина — высокая ключевая ставка Центробанка. «Если ставка будет такой или выше, для нас это большая бюджетная нагрузка», — заявил Хуснуллин.
Позиция Центробанка ясна — необходимо покончить с льготной ипотекой. Но она в последние годы ключевой драйвер покупки жилья, говорят в ПИКе. Кстати, первый застройщик всея Руси не обратил внимания на вожжи ЦБ, в июне снова вернув ипотеку под 1%, что так не нравилось Набиуллиной…
Ну а льготная вторичка, интерес к которой прощупывал президент России Владимир Путин в разговоре с главой «Дом.РФ» Виталием Мутко, все еще рассматривается, но только там, где не строится нового жилья. По крайней мере, такие предложения зреют в Госдуме РФ, так что в Казани поддержки на вторичку ожидать не стоит. Впрочем, по словам Гизатовой, в столице РТ статистика показывает устойчивость вторичного рынка. Так, за первый месяц лета количество сделок с готовым жильем выросло на 10,7% до 6,8 тыс., т. е. и тут наблюдается крен в сторону «рынка продавца».
А за ростом спроса на вторичном рынке последовало и изменение поведения собственников.
Владельцы квартир на вторичном рынке уже не готовы делать существенные скидки.
Традиционный торг в 5% от цены никуда не денется, но опускать стоимость ниже этого уровня никто уже не собирается. Кроме того, срок экспозиции квартир сократился. Еще в январе – феврале собственники могли ждать сделку до двух месяцев, сейчас же срок сократился в 2 раза, наблюдают эксперты.
В случае реальной отмены льготной ипотеки количество сделок на первичном рынке, как утверждает Савельев, уменьшится. Уберем фактор сниженной ставки — и народ предпочтет готовую и более дешевую квартиру на вторичном рынке. А сейчас расхождение в цене может доходить до 1 млн рублей.
По мнению Гизатовой, заявление Хуснуллина в первую очередь направлено на то, чтобы разогреть рынок.
Обычно после каких-либо высказываний Набиуллиной или Хуснуллина идет всплеск сделок.
Такое явление мы уже наблюдали в мае, после начала слухов об увеличении первоначального взноса. Но все-таки так подействовать на рынок заявление пока не может, потому что до предположительной отмены еще слишком долго. «Если бы он (Хуснуллин — прим. ред.) говорил, скажем, о 1 сентября 2023-го, то заявление сильно повлияло бы на рынок. Пока же ждать целый год», — рассуждает Савельев.
Также отметим, что первые 6 месяцев 2023-го показали взлет по ипотечным сделкам. Например, в Татарстане по сравнению с 2022-м соответствующий показатель увеличился на 10% до 6 тыс. сделок.
Первые 6 месяцев 2023 года показали взлет по ипотечным сделкам. Например, в Татарстане по сравнению с 2020-м соответствующий показатель увеличился на 10% до 6 тыс. сделок
Прогнозы: цемент дорожает, девелоперы склоняются к осторожному росту цен на жилье
Что будет в ближайшем будущем? «Если не будет критических новостей и изменений в стране, то рынок продолжит двигаться вперед», — резюмирует Садреев. По его мнению, люди всегда будут стремиться улучшить свои жилищные условия. «Рынок недвижимости на высоком или низком уровне всегда будет жить», — заключил эксперт.
Застройщики надеются на поддержку от государства. Рассуждают о том, что строительная отрасль встанет, если прекратить любое субсидирование, «потому что никто не построит то, что не купят».
«Льготная ипотека играет значительную роль. Если ее действительно отменят, неизбежно снижение спроса на недвижимость, — говорит Галеев. — Мы все-таки надеемся на продление льготной ипотеки, потому что она сегодня занимает почти 87 процентов на рынке».
Однако кто будет покупать, если цена космическая? По мнению собеседников «БИЗНЕС Online», роста цен ожидать не стоит. «На ликвидные квартиры, которые идеально подходят для студентов в связи с сезонностью, цены могут повыситься, а остальные останутся на прежнем уровне», — считает Гизатова. Многие застройщики действительно стремятся не допускать резких повышений цены, чтобы поддерживать уровень спроса, указывают в ПИКе.
Но в то же время нет и предпосылок к снижению цены, потому что стройка тоже дорожает. Казань, по оценкам члена комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Ильи Вольфсона, оказалась в тройке городов, где отмечен максимальный рост стоимости цемента. «Строительный хлеб» подорожал на 11–19%, и это без учета затрат на доставку.
В целом же прогноз на рост в стане девелоперов очевиден. Рост числа сделок в июне более характерен для делового сезона, которого участники ждут к сентябрю. «Традиционно сентябрь — начало нового сезона, будет высокий спрос, который продержится до конца года», — предполагает Юсупов. В компании «Ак Барс Дом» считают, что по итогам года продажа квартир окажется лучше, чем в 2022-м, если, конечно, не случится чего-то из ряда вон выходящего. Добавим, что в казанский рынок продолжают верить и федеральные девелоперы. Например, в июле GloraX объявил о планах построить жилой комплекс в «Экорайоне» площадью 300 тыс. кв. м с инвестициями в 20 млрд рублей — компания приобрела 25 га земли и намерена купить еще 6,8 гектара.
Так что «пробуждение» на рынке недвижимости перейдет и на второе полугодие 2023-го, сходятся во мнениях опрошенные «БИЗНЕС Online» девелоперы.
24.07.2023
Авторы материала: Валерия Купцова, Марина Ткаченко, Дмитрий Катаргин