«Не секрет, что одним из самых популярных источников допзаработка является сдача недвижимости в аренду»
«Все опасаются увеличения пузыря на ипотечном рынке»
Согласно результатам опроса сервиса «Работа.ру», у каждого третьего жителя России есть пассивный доход, который в среднем составляет 25 тыс. рублей в месяц. Не секрет, что одним из самых популярных источников допзаработка является сдача недвижимости в аренду. Замечу, что этот вариант популярен во всем мире, причем не только у простых смертных. Например, король Великобритании Карл III только в графстве Норфолк владеет 300 жилыми объектами, бо́льшую часть из которых успешно сдает в аренду.
В столице «королевства» Татарстан сдача жилья тоже распространена как среди королевских особ, так и среди подданных. В 2024 году число квартир, сдаваемых на долгий срок, в Казани станет больше. Почему? Потому что краткосрочной аренды будет меньше.
Пару недель назад Госдума одобрила в первом чтении законопроект о посуточной аренде. Суть сводится к следующему: сдавать квартиру посуточно возможно только в случае, если при этом не создадутся неудобства соседям. Есть но. Ко второму чтению законопроект будет серьезно доработан, где стоит обратить внимание на одну планируемую поправку: согласие на посуточную аренду в своем доме, подъезде должны дать 75% собственников жилья. Как вы думаете, будут ли соседи охотно давать согласие на «посутку»?
27 октября Банк России повысил ключевую ставку выше, чем ожидалось, сразу до 15% годовых. Это значит, что ипотека без господдержки становится недоступной и продажа вторички усложнится. Соответственно, собственникам непроданных квартир на время стагнации придется их сдавать. Кроме того, ряды арендодателей будут регулярно пополняться инвесторами новостроек, которые тоже не смогли реализовать квадратные метры до сдачи дома по уступке и теперь застрянут в компании хрущевок, «ленинградок» и «сталинок» до лучших времен. Когда придут такие времена, пока сказать сложно. Никаких предпосылок для снижения ставки нет.
«27 октября Банк России повысил ключевую ставку выше, чем ожидалось, — сразу до 15 процентов годовых. Это значит, что ипотека без господдержки становится недоступной и продажа вторички усложнится»
Это подтверждает и выступление главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной три недели назад, и улучшения банками условий по долгосрочным вкладам. Все опасаются увеличения пузыря на ипотечном рынке в связи с тем, что кредиты на жилье берут очень активно. Но в недвижимости работает поговорка «кому война, а кому мать родна».
Например, как только банки стали повышать ставки по вкладам со сроком более трех лет, россияне массово рванули за льготной ипотекой на новостройки, а деньги разместили на депозитах. Таким образом, доходы по депозиту полностью перекрывают платежи по ипотеке.
Как это работает на практике? Пример. У Айрата 7 млн рублей после продажи квартиры, доставшейся по наследству. Он планирует приобрести новостройку. Есть два варианта: купить за наличные (тут все понятно) и по льготной ипотеке, потратив только часть своих средств на первоначальный взнос, а остальное раскидав по депозитам. За счет него Айрат закрывает ежемесячные ипотечные платежи, а его 5,6 млн рублей остаются нетронутыми. Вы же понимаете логику Айрата и тех россиян, которые пошли по этой схеме? Думаю, ЦБ тоже это понимает и после Нового года поднимет «первоначалку» по ипотеке на первичку.
«Просите у потенциальных арендаторов показать кредитную историю. Если он вовремя не платит банкам, то велики шансы, что не сможет платить и вам»
Советы тем, кто собрался сдавать квартиру
Раз число арендодателей будет расти, давайте разберемся с некоторыми моментами. Про аренду квартир пишут много, но частенько именно эти моменты, не менее важные, остаются за бортом.
1. Просите у потенциальных арендаторов показать кредитную историю. Так вы поймете, есть ли у будущего жильца долги и как у него вообще с финансовой дисциплиной. Если он вовремя не платит банкам, то велики шансы, что не сможет платить и вам. Также нелишним будет проверить квартиросъемщика на банкротство через единый федеральный реестр сведений о банкротстве.
2. Проверьте паспорт. На «Госуслугах» появился сервис проверки подлинности паспорта. Он определяет, выдавался ли МВД документ с такими-то данными, не истек ли срок его действия и т. д.
3. Задумайтесь о налогах от сдачи жилья. Запомните, вы вправе безвозмездно сдавать свою квартиру знакомому, дальнему родственнику или первой школьной любви. Конечно, ваша бескорыстность может смутить ИФНС, но чего в жизни не бывает. В конце концов, квартиры завещают и церкви, и любимой кошке. Поэтому, если сдаете безвозмездно, никакие наводящие вопросы и намеки налоговой не должны сбить вас с толку.
А вот если вы получается доход, даже небольшой, к сожалению, он облагается налогом. Тут ваша задача выбрать оптимальный для себя способ оформления деятельности. Рассмотрим каждый.
- Если сдаете квартиру как физическое лицо, с полученного дохода налог платится по ставке 13%. Страховых взносов нет.
- Сдаете как самозанятый. Если ваш арендатор — физическое лицо, ставка налога равняется 4%. 6% — если это организация или ИП. Тут очевидная выгода по сравнению с НДФЛ, где ставка составляет 13%. Страховых взносов нет. Но имейте в виду, что самозанятые могут сдавать только свое жилье. Офис или гараж с такой ставкой сдать не получится.
- Сдаете как ИП. По упрощенной системе налогов (УСН) «Доходы» ставка — 6% плюс страховые взносы (в 2023 году это 45,8 тыс. плюс 1% с дохода, что равняется 300 тыс. рублей). Если вдруг зарегистрируетесь в Удмуртии или Чечне, ставка по УСН снизится до 1–3%.
4. Подводные камни при продаже сдаваемой квартиры. Если ИП сдавал квартиру в аренду, т. е. использовал в предпринимательской деятельности и платил налог по УСН, то при продаже он также должен заплатить этот налог. Такова позиция у нашей налоговой (см. письмо минфина РФ от 22.09.2021 №03-11-11/76758). Искать правды в суде бесполезно, в этом вопросе они горячо поддерживают ИФНС. К сожалению, ни вычетами, ни уменьшением на расходы по приобретению ИП воспользоваться нельзя (письмо минфина от 18.06.2019 № 03-04-05/44452).
Для наглядности рассмотрим пример. Светлана оформила ИП и сдавала квартиру, которую купила пару лет назад. В прошлом году она эти «квадраты» продала, указывая в договоре купли-продажи (ДКП) стоимость приобретения 6 млн рублей. Вроде за сколько купила, за столько и продала. Но нет, Светлане пришлось заплатить налог в 360 тыс. и штраф!
Что делать? Во-первых, дождаться минимального срока владения. Тогда НДФЛ при продаже квартиры можно не платить (об этом я уже писала в одной из статей). Напомню, общий минимальный срок владения составляет пять лет (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ). Но, если квартира перешла по наследству, получена в дар от члена семьи или близкого родственника, приватизирована, получена по договору пожизненного содержания с иждивением, на момент продажи это единственное жилье, то достаточно владеть ею три года, чтобы не платить налог.
«Знаете, почему новостройки легче и дороже сдать в аренду? Главное преимущество — новизна. Попробуйте сдать «пустую» квартиру — не исключено, что она привлечет внимание арендатора со своей мебелью»
Почему не надо сдавать квартиру за ремонт
5. Ремонт за аренду. Нередко в Казани практикуется сдача в аренду новостройки без отделки в обмен на ремонт. В реальности это оборачивается растянувшимся на неопределенный срок низкокачественным ремонтом. Как правило, на такие предложения откликаются бригады ремонтников из солнечного зарубежья, которые используют квартиру как штаб для проживания односельчан. Параллельно они занимаются отделкой в других квартирах за живые деньги.
6. «Я ее слепила из того, что было». Признайтесь, вы ведь храните на даче всякий хлам? Ненужный, но еще крепкий диван, на котором вы с братом 30 лет назад играли в «Царя горы», или модную стенку. Так вот, если у вас возникнет желание обставить квартиру для аренды мебелью с дачи, гоните это желание прочь. Дачный «винтаж» только усложнит сдачу квартиры.
Знаете, почему новостройки легче и дороже сдать в аренду? Главное преимущество — новизна. Попробуйте сдать «пустую» квартиру — не исключено, что она привлечет внимание арендатора со своей мебелью.
7. Продажа квартиры с «крепостными». Количество квартир, выставленных на продажу, в которых проживают наниматели, растет. Напомню, что если жилье, в котором проживает наниматель (арендатор) продается, то по общему правилу продолжает действовать прежний договор. А в соответствии с нормами ГК РФ, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. Поэтому, продавая квартиру с арендатором, учитывайте этот момент и обязательно до заключения договора предупредите его о своих планах.
Итак, за сколько же можно сдавать казанские жилые «квадраты»? Сейчас цены в среднем такие:
- Хрущевки: «однушка» — от 17–25 тыс. рублей, «двушка» — 19–30 тыс., «трешка» — 25–35 тыс. рублей.
- «Ленинградки»: «однушка» — 19–35 тыс., «двушка» — 22–35 тыс. рублей, «трешка» — 30–40 тысяч.
- Новостройки, «улучшенки»: однокомнатная квартира — 25–40 тыс. рублей, двухкомнатная — 28–50 тыс., трехкомнатная — 40–100 тысяч.
Стоимость указана без коммунальных платежей. Варианты в наиболее популярных Вахитовском и Ново-Савиновском районах могут быть дороже на 3–5 тысяч. Вывод: что бы ни происходило вокруг, рынок аренды жил, жив и будет жить. А вот как — покажет время.