Газинур Ахметов просит добавки: цена «квадрата» в «Салават Купере» подскочит с января?
В минстрое РТ готовятся на треть поднять зарплаты рабочим с социальных строек — сразу до 28 тыс. рублей в месяц
Как стало известно «БИЗНЕС Online», один из «передовиков» «Салават Купере», владелец «Ак таша» еще в конце мая попросил премьера Алексея Песошина увеличить расценки — с 32 тыс. до 44 тыс. рублей за квадратный метр. Мотив прост: строители разбегаются, убытки множатся, стройки вот-вот снова встанут — жди палаточных городков! Эксперты «БИЗНЕС Online» подтверждают, что проблемы есть, но ГЖФ, хоть и констатирует взлет цен на стройматериалы, продолжает держать круговую оборону — в абдуллинских традициях.
КАК ГОСЖИЛФОНД НА ЧЕТВЕРТЬ СЕКВЕСТИРОВАЛ СМЕТУ ДЛЯ ПОДРЯДЧИКОВ
Строители соципотечных домов вновь мечтают поднять цену «квадрата». В распоряжении «БИЗНЕС Online» оказалось письмо владельца «Ак таша» Газинура Ахметова. В нем подрядчик, подвизавшийся на шести многоэтажках в «Салават Купере», просит премьера Алексея Песошина резко увеличить суммы платежей.
За каждый «квартирный» метр в «президентском» квартале, как называют «Салават» сами соципотечники, «Ак таш» получает 32,5 тыс. рублей, однако сметная стоимость объектов в монолитно-каркасном исполнении — 42,8 тыс. рублей, утверждает Ахметов, ссылаясь на «практические знания в области определения фактической стоимости».
Дело в том, что Госжилфонд при президенте РТ решением попечительского совета срезал сметную стоимость на 25% и заключил контракты по этой цене. «Во временном диапазоне, учитывая макроэкономические и инфляционные составляющие, влияющие на ценообразование в строительной отрасли, сметная стоимость строительства соответствует фактической», — пишет Газинур Абдуллович. Поэтому «Ак таш» обеспокоен убытками, задержками по заработной плате рабочим и просрочками по налогам. В общем, очевиден прозрачный намек: если и дальше продолжится такая песня, сроки строительства могут быть сорваны, как уже бывало раньше. Рабочие разбегутся, краны встанут и т. д. В результате к лету снова жди нового витка палаточных городков у недостроенных высоток! А размер дыры в бюджете подрядчика оценен ни много ни мало в миллиард рублей.
Смету, исходя из письма Ахметова, разрабатывал «Татинвестгражданпроект», но владелец «Ак таша» считает, что 42,8 тыс. рублей за «квадрат» — цифра лимита. И она может корректироваться в меньшую сторону по результатам приемки выполненных работ с подтверждением реальных затрат подрядчика.
Наконец, есть еще один фактор: как следует из письма, планируется увеличение фонда оплаты труда (ФОТ) основных рабочих 4-го разряда. Сейчас месячный ФОТ такого строителя — 21,9 тыс. рублей, планируется поднять его до 28,1 тыс. рублей. Повышение зарплат намечается с 1 января 2020 года. Один лишь этот фактор приведет к росту цены «квадрата» — по мнению Ахметова, как минимум до 46,4 тыс. рублей.
МИНСТРОЙ РТ СОБРАЛ СОВЕТ: ПРЕДЕЛЬНУЮ СТОИМОСТЬ МЕТРА ДЛЯ СОЦИПОТЕЧНИКОВ РЕШЕНО УВЕЛИЧИТЬ С 2020 ГОДА
Реакция властей последовала практически сразу же. Письмо Ахметова датировано концом мая 2019 года. Уже в июне на эту тему был организован круглый стол с привлечением всех задействованных сторон: минстроя РТ, исполкома Казани, подрядчиков соципотеки. Обсуждали сложившуюся ситуацию и возможные пути выхода из нее.
Какие аргументы звучали на встрече и каким был накал страстей, можно только догадываться. Рост цены метра обоснован, но о полном удовлетворении пожеланий Газинура Абдуловича, исходя из смысла протокола совещания, речи пока не идет. В частности, замначальника управления госэкспертизы и ценообразования РТ по строительству и архитектуре Рустем Мифтахутдинов заметил, что целесообразно рассмотреть «увеличение предельной стоимости строительства 1 квадратного метра с учетом предполагаемого роста фонда оплаты труда до 28,1 тысячи рублей и сложившейся экономической ситуации материалов». По оценкам замминистра строительства Владимира Кудряшева, цена возведения жилья вырастет примерно на 10% за «квадрат». Минстрою же было поручено подготовить в адрес президента РТ Рустама Минниханова обращение по оптимизации затрат при строительстве многоквартирных жилых домов по программе соципотеки в республике.
За комментариями по ситуации мы обратились в ГЖФ. Здесь сообщили, что на сегодня стоимость квадратного метра в соципотечных домах республики для самих соципотечников составляет 34–35 тыс. рублей — в зависимости от объекта. В ГЖФ напомнили, что средняя стоимость 1 кв. м на коммерческом рынке Казани, исходя из аналитики объявлений о продаже недвижимости, — уже 83 тыс. рублей. Невысокая стоимость квадратного метра на соципотечных объектах достигается путем жесткого контроля каждой потраченной копейки. «В сметах отражается буквально все: каждый использованный гвоздь, каждая плитка. Разница в цене квадратного метра на коммерческом рынке и соципотеке достигает 58 процентов, несмотря на то что в строительстве используются одни и те же материалы и технологии. При этом, в отличие от большинства предложений на коммерческом рынке, наши квартиры сдаются в чистовой отделке, готовыми для проживания», — обратила внимание пресс-секретарь ГЖФ Гульзада Кычакова.
«ЗА 32,5 ТЫСЯЧИ НОРМАЛЬНО СТРОИТЬ НЕЛЬЗЯ, НО…»
Компании, участвующие в строительстве домов по соципотеке (включая «Ак таш»), на вопросы «БИЗНЕС Online» не ответили (видимо, решив действовать по принципу «не выносить сор из избы»).
Однако один из специалистов-сметчиков, знакомый с ценообразованием социальных объектов, на условиях анонимности заявил корреспонденту «БИЗНЕС Online» буквально следующее: «За 32,5 тысячи нормально строить нельзя. Вернее, можно, но подрядчик вообще ничего не зарабатывает, более того, есть риски убытков, потому это нереально. Сметную стоимость в 42–43 тысячи действительно закладывали при проектировании „Салават Купере“ еще специалисты ТИГП. Если же говорить о компромиссном варианте цены, то сейчас это на уровне 37 тысяч рублей за метр. В данном случае уже можно утверждать, что подрядчик заработает хоть какой-то минимум».
Застройщики, работающие на открытом рынке, говорят, что при уменьшении расценок растет риск снижения качества строительства. «Требования подрядчика абсолютно объективны, — считает, в частности, владелец „Бриза“ Андрей Беляков. — Если делать нормально, в соответствии с проектом, цена в 42–43 тысячи, которую называет Газинур Абдулович, абсолютно обоснована. Это же на качестве строительства сказывается!» По словам Белякова, материалы за последние два года подорожали как минимум наполовину, причем по всем позициям: арматура, цемент, бетон, нерудные материалы (песок, щебень, гравий).
В Госжилфонде рост стоимости оценивают более скромно. «Мы ежегодно анализируем изменения стоимости на строительном рынке. Например, только с начала текущего года цены на основные материалы подорожали на 10–17 процентов», — говорится в ответе ГЖФ.
«Строительные материалы пока что не имеют тенденции к удешевлению, — констатировал ранее в разговоре с „БИЗНЕС Online“ советник министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Николай Васильев. — Решений и материалов сегодня много, но цена в 30–40 тысяч за „квадрат“… Я не уверен, что даже для несолидной отделки такая стоимость адекватна».
«Состав затрат на квадратный метр действительно растет, все материалы дорожают, вспомните историю с НДС», — подтвердила гендиректор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова (кстати, про то, что увеличение НДС с 18% до 20% легло на плечи строителей, нам в один голос сказали все опрошенные эксперты — прим. ред.). — Сказать, насколько объективны их требования, я не могу, потому что не знаю всех деталей: во сколько обходятся коммуникации, материалы. Может быть, у них бартерные какие-то отношения, плюс нужно учитывать, что они строят на бесплатной земле». Однако если запрос объективный и требования застройщика не учтут, то покупатели получат плохие квартиры.
ВЫХОДЫ ИЗ СИТУАЦИИ: СНИЖЕНИЕ ЭТАЖНОСТИ, ДЕШЕВЫЕ ДОМА И ЦЕНОВОЙ КОМПРОМИСС
Похоже, именно эта ситуация с глухим возмущением подрядчиков подтолкнула Госжилфонд к конкурсу на новый типовой проект для своих строек.
Напомним, что в августе этого года фонд, которым с осени 2018 года руководит Марат Зарипов, объявил открытый конкурс на проектирование универсальной концепции 9–10-этажных домов для крупных городов РТ, а также 3–5-этажного социального жилья для районов республики. «По итогам конкурса отберут проект, который при низкой себестоимости будет иметь наилучшие объемно-планировочные и архитектурные решения и лучшие показатели экологичности и энергоэффективности», — объяснили тогда новацию в ГЖФ.
Эксперты, опрошенные газетой «БИЗНЕС Online», рассказали, что «поджать затраты» позволит и низкая этажность, и маленькое количество нежилых площадей. К примеру, для десятиэтажки достаточно одного лифта, а в восемнадцатиэтажке их надо уже два. В среднеэтажном жилье ниже требования к количеству парковочных мест, там не нужна принудительная приточно-вытяжная вентиляция. В десятиэтажке ниже требования к пожарной безопасности — например, не требуется отдельный лестничный марш сверху донизу, достаточно лестничной клетки по соседству с лифтом (а значит, меньше нежилая площадь). Ниже и расходы на строительно-монтажные работы. При этом некоторые из опрошенных нами экспертов тогда честно заметили, что цена в 30–40 тысяч за «квадрат» вряд ли позволит обеспечить приемлемое качество.
КАК БЫЛО РАНЬШЕ: БАНКРОТСТВО «КАЗАНЬЦЕНТРСТРОЯ», НЕДОВОЛЬСТВО «АК ТАША» И ПРОВАЛ БИРЖИ ТАЛГАТА АБДУЛЛИНА
Впрочем, тема низкой стоимости квадратного метра в соципотечном жилье далеко не нова. Бывший глава ГЖФ Талгат Абдуллин еще в 2010 году констатировал разные цели фонда и подрядчиков. «Когда они утверждают, что почему-то не вписываются в 22 тысячи рублей за квадратный метр, я показываю им анализ и говорю: „Цена у вас, ребята, немножко завышена“. Здесь вопрос в том, кто какую цель себе ставит. У них в акционерном обществе первой строчкой записано: получить максимальную прибыль от деятельности. У меня такой цели нет. Мы расходимся в целях», — говорил он.
В 2012 году шеф самого крупного на тот момент соципотечного подрядчика «Казаньцентрострой» Ринат Сафин поднял эту тему на одном из совещаний, отметив, что не может вести строительство нужными темпами из-за убыточности объектов. Сафин утверждал, что реальная стоимость «квадрата» в соципотечном доме на уровне 29 тыс. рублей (фонд тогда платил застройщикам 25 тыс. рублей за квадратный метр), а фактические убытки по каждому из сданных домов оценил в размере 8–14 млн рублей. «Получается, что мы, строители, строим себе во вред. С каждого квадратного метра имеем 3–4 тысячи рублей убытков», — заметил он. Сложившуюся ситуацию строители на тот момент объясняли так же, как и сейчас, — удорожанием стройматериалов. Коллегу тогда, кстати, поддержал и Ахметов, продолживший перечисление скорбного для строителей прейскуранта. «Бетон марки 350 вырос на 30 процентов, силикатный кирпич — на 12–15 процентов, арматура — на 12 процентов. Все дома в минусах». А «Казаньцентрстрой» ныне «достроился» до процедуры ликвидации.
На низкую стоимость «квадрата» жаловались и другие подрядчики, определенные в 2014 году на строительство микрорайона «Салават Купере». Она, в частности, послужила причиной выхода из проекта «КамГЭСэнергостроя», который, впрочем, ушел далеко не сразу (история с его «изгнанием из „Салавата“» затянулась на долгие месяцы). Источники, близкие к «КамГЭСу», тогда рассказывали, что Госжилфонд просто не смог найти ему замену. Предлагаемые расценки за возведение соцжилья настолько низкие, что делают участие в возведении «Салават Купере» чуть ли не благотворительностью.
Устав препираться с подрядчиками, требующими повышения цен, Абдуллин решил ввести на соципотечных объектах механизм товарной биржи. Она должна была обеспечить прозрачность выполняемых работ и расходов на строительные материалы. Экспериментировать с биржей ГЖФ начал не от хорошей жизни. После того как разразился кризис и цены на стройматериалы выросли, соципотечные стройки заглохли: по прежним ценам подрядчики работать фактически отказались.
«Строители пришли к Минниханову и стали жаловаться, что, дескать, в „Салават Купере“ „квадрат“ стоит очень мало, хотим больше, — рассказал „БИЗНЕС Online“ знакомый с ситуацией источник. — Президент поинтересовался: „Почему мало?“ Они стали говорить общие слова — типа стройматериалы подорожали. Когда Минниханов спросил, что конкретно подорожало и на сколько, никто ответить не смог. Тогда им и было сказано: „Покупайте на электронной бирже, рынок покажет настоящие цены“».
Но схема, идеально выглядящая на бумаге, явила на практике множество «оврагов». Например, для того чтобы вывести товар на торги, ему необходимо присвоить номер, а детализировать все до мелочей на стройке просто невозможно. Биржа не могла запуститься в полную силу, многих позиций на ней просто не хватало, а торговались они на 10–20–30% дороже. Строители жаловались на то, что правила игры поменяли в ходе сезона, пеняли на сбои в поставках… Стройка на многих объектах встала, соципотечники бунтовали и бомбардировали «Инстаграм» президента республики, сроки сдачи домов не выполнялись.
В конце концов терпение у Минниханова лопнуло: он жестко раскритиковал Абдуллина, призвав «прекращать эти игры» и сдавать, наконец, дома. В итоге оплату застройщикам подняли до 32 тыс. за «квадрат» (с существовавших 28,6 тыс.), а механизм биржи для уже начатых соципотечных объектов отменили. Причем президент четко дал понять: по новым ценам оплату получат только те подрядчики, которые сдадут дома в согласованный срок. С тех пор оплата больше не повышалась — и вот, видимо, пришел час новой битвы.