«Одни считают, что «квадраты» в Москве гораздо ликвиднее, другие покупают их поступившим в московские вузы детям, третьи — ради московской пенсии и прописки»
Сравнялись ли казанские и московские цены на жилье?
По разным оценкам, доля иногородних покупателей московских квартир перевалила за 30%. В их числе есть татарстанцы, которые непатриотично отдали предпочтение столичной недвижимости. Причин несколько: одни считают, что «квадраты» в Москве гораздо ликвиднее, другие покупают их поступившим в московские вузы детям, третьи — ради московской пенсии и прописки.
Давайте разберем 12 основных пунктов, которые нужно учитывать при покупке жилья в столице нашей родины.
№1. В Казани цены выросли настолько, что сравнялись с московскими. Возьмем бюджет в 7 млн рублей. На них вы можете приобрести «однушку» в казанском ЖК «Весна» или столько же комнат в конце красной ветки московского метрополитена. Если ваш бюджет — 13 млн рублей, то вместо однокомнатной квартиры в новом жилом комплексе на улице Тукая вы купите небольшую «однушку» на берегу Москвы-реки. Что ж, тут логика есть, наши однокомнатные новостройки по цене бьются с московскими студиями третьего кольца около метро. Долгосрочно сдавать такую студию в Москве можно за 40 тыс. рублей.
№2. Осторожно, апартаменты. На самом деле в апартаментах, особенно московских, нет ничего плохого, если учитывать их особенности. Главные плюсы — невысокая по сравнению с жильем стоимость (минус 20–30%) и отличное месторасположение. В пределах Садового кольца или около метро можно купить апартаменты до 9 млн рублей, причем сдавать их в аренду получится за 50–70 тыс. рублей в месяц. На этом с плюсами все.
Минусы: в них нельзя зарегистрироваться, поэтому прощай, московская прописка; имущественный налог выше и может достигать 2% от кадастровой стоимости; чтобы сдавать апартаменты, если вы самозанятый, придется уйти в подполье. Потому что самозанятым разрешили сдавать только жилье. Таким образом, вы сдаете как физические лица (13% налога) или ИП.
Продать апартаменты сложнее, т. к. многие в курсе вышеперечисленных минусов. Да и при реализации возникают налоги. Обратите внимание, если вы сдавали апартаменты в статусе ИП, значит, и продавать вам придется тоже как ИП. Схематозы с его закрытием здесь не пройдут, как и пятилетний срок владения.
Получается, в большинстве случаев рентная модель «летит» и с целью перепродажи апартаменты не лучший вариант. Если уж они очень вам приглянулись (понимаю, самой нравится один комплекс около Даниловского рынка), то:
- оформите апартаменты на тещу-пенсионерку, у которой нет в собственности других нежилых помещений, так вы не только избежите ежегодного налога, но и жене сделаете приятное;
- до покупки строящихся апартаментов обязательно узнайте кадастровую стоимость в соседнем доме с апартами. Так вы рассчитаете финансовую модель и ликвидность предстоящей покупки, ведь размер налога важно знать до заключения сделки.
«Не покупайте новостройки дистанционно. До принятия решения обязательно посетите ЖК или стройплощадку! Я на этом настаиваю»
Не верьте московским застройщикам, обещающим, что дом сдадут раньше, и не нервируйте мужа
№3. В Москве нет никакой «советской власти». По сравнению с нашими родными казанскими застройщиками москвичи регулярно нарушают сроки передачи квартир. Не буду усложнять текст и приводить рейтинг девелоперов по квартальным задержкам, тем более вы сами без труда его найдете на просторах интернета. Обязательно ознакомьтесь с ним до покупки, чтобы потом это не стало для вас неожиданностью.
№4. Важна дата передачи ключей, а не окончания строительства. В отделах продаж и в рекламе зачастую мелькает дата окончания строительства, а срок передачи ключей многие застройщики указывают лишь «на задворках» договора. Почему? Потому что разница между этими датами может составлять год.
Например, завершение строительства — IV квартал 2023 года, а передача ключей не позднее 30 ноября 2024-го. Какая дата здесь привлекательнее? Поэтому ориентируйтесь только на нее и скептически отнеситесь к заверениям «Мы всегда сдаем раньше».
№5. Не покупайте новостройки дистанционно. До принятия решения обязательно посетите ЖК или стройплощадку! Я на этом настаиваю. Во-первых, в рекламных буклетах и отделах продаж не рассказывают о шуме и выхлопных газах автомагистралей (а рядом с ними строится много ЖК). Во-вторых, дистанционно вы не узнаете, что над вашим домом заходят на посадку самолеты и будут три года крутиться строительные краны. Нет, если вас успокаивает регулярный авиационный гул, то, конечно, смело покупайте. Но представители Роспотребнадзора считают такой шум опасным, от него страдают сердечно-сосудистая и нервная системы, а низкочастотные шумы делают человека нервным и раздражительным. Зачем вам нервный и раздражительный муж? Хотя можно и поэкспериментировать, чтобы убедиться лично.
№6. Не верьте красивым проектам на сайте — это в продолжение темы коварства застройщиков. Вы когда-нибудь видели на их сайте или в рекламном буклете промзоны, разваленные гаражи или ЛЭПы по соседству с продаваемым жилым комплексом? Наверное, нет. Легким движением руки дизайнера все это превращается в густую зеленую зону. Я вас предупредила!
При этом не торопитесь отказываться от такого объекта. Узнайте перспективы развития территории. Возможно, этот заброшенный с виду участок входит в программу комплексного развития территорий Москвы. Сейчас многие депрессивные площадки доживают свои последние дни. Есть все шансы, что со временем эти локации действительно преобразятся.
Отдельная тема — расстояние до метро и общественного транспорта. Заявленные 15 минут в реальности могут оказаться получасовой прогулкой через промзону. Пока я поняла одно: время до метро в рекламе отдела продаж рассчитано исключительно на легкоатлетов до 30 лет.
«Посмотрите не менее 10 комплексов разных застройщиков. Даже если вы с первого взгляда влюбились в первый предложенный объект, не останавливайтесь и посетите оставшиеся 9»
Девелоперы соревнуются в субсидированных ставках, кешбэках и «приятностях»
№7. Посмотрите не менее 10 комплексов разных застройщиков. Даже если вы с первого взгляда влюбились в первый предложенный объект, не останавливайтесь и посетите оставшиеся 9. Я считаю, что лучше увидеть и отказаться, чем впоследствии жалеть. Тем более недостатка в предложениях в Москве нет. Только в течение этого года на первичном рынке запланирован ввод 190 ЖК и апарт-комплексов.
А на носу 2024 год. Девелоперы соревнуются в субсидированных ставках, кешбэках и «приятностях». Главное, не поддаться очарованию сотрудниц отдела продаж и сделать объективный сравнительный анализ. После пятого просмотра вы подустанете, но войдете в азарт и впоследствии будете чувствовать себя экспертом столичных новостроек.
Вижу ли я тут «инвест»? Нет, не вижу. До «ключей» в таких проектах придется ждать еще года три, а текущее ценообразование максимально приближено к рыночным ценам. Иными словами, в настоящий момент с целью продажи «на ключах» я бы в проект не заходила.
№8. Вся информация — в домовых чатах. Если хочется узнать подробности о жилом комплексе, действительно лучше попасть в соседский чат. Обычно он существует с первых дней продаж в «Телеграме» или «ВКонтакте». В нем участники охотно поделятся всем негативом и претензиями к застройщику. Вот только учтите, что не во всех группах можно активно участвовать до заключения ДДУ.
№9. Для поиска квартиры возьмите дополнительную симку. Скорее всего, ваш номер как потенциального покупателя занесут в такое количество баз, что к сотрудникам МВД из Сбербанка, коучам, рекламе курсов и прочей белиберде, которая ежедневно бомбит ваш телефон, добавится армия московских риелторов. А это окончательно расшатает вашу и так нестабильную после самолетного гула (смотри п. 5) нервную систему.
№10. Не торопитесь в отдел продаж застройщика. Как правило, разница между ценами застройщика и дольщиков превышает 1 млн рублей. Более того, у дольщика может быть ближе срок сдачи дома и интереснее этажность, планировка. Я находила такие предложения во всех интересующих нас комплексах. Например, по двухкомнатной евро (похожа на нашу ленинградку) разница составила 2 миллиона. Поэтому, если у вас семейная или IТ-ипотека, не поленитесь проштудировать предложения физических лиц. Зачем переплачивать? Этот совет касается и покупателей с наличкой.
№11. Чем дольше, тем дороже. Это я про сроки сдачи. На днях в Москве стартовали продажи ПИКа (они построили в Казани квартал «Нокса парк») ЖК «Кутузовский квартал» — студии в 20 «квадратов» стоимостью 9 млн рублей разлетелись молниеносно. Хотя получение ключей почти через три года — 1 июля 2026-го. Но у того же ПИКа неподалеку можно найти более приятные цены с получением ключей в следующем году.
Не только у этого застройщика. Например, 10 октября планируется старт новой очереди в ЖК «Лучи» (район Солнцево), при этом у застройщика остались интересные предложения с большей степенью готовности.
«С московской недвижимостью главное — сохранять хладнокровие и не поддаваться на маркетинговые уловки»
Правило трех «П» и ЖК на «картофельных полях»
№12. Приобретателей московских новостроек можно условно разбить на три группы:
- инвестиции с продажей «на ключах»;
- инвестиции с последующей арендой;
- для себя любимого или неблагодарных детей.
Один жилой квартал не всегда подходит под все вышеназванные цели. Например, мы анализировали проект около «Останкино», который идеально подходит под все виды аренды, т. к. рядом строится масштабный бизнес-центр. Но для себя это сомнительный вариант. Кроме БЦ появится еще и мощная развязка, очень мало зеленых зон. Не говоря о том, что среди местных ходят слухи о склонности жителей этого района к суицидам. Вот такие дела.
Также очень спорный вопрос покупки в микрорайонах «город в городе», где на месте бывшего картофельного поля появляются новостройки. Такие проекты горячо лоббируются застройщиками и риелторами, но они не подходят для первой и третьей групп даже в среднесрочной перспективе.
Во-первых, повышение цен будет только в прайсе застройщиков и конкурировать при продаже с официальным отделом продаж будет сложно. Во-вторых, это долгоиграющие комплексы со сдачей после 2026 года. Знаете, удовольствие жить весной на стройке (это не просто ремонт сумасшедших соседей) очень сомнительное. Да и 40% квартир долгое время будет просто пустовать. В-третьих, такие объекты в большой степени и рассчитаны на иногородних покупателей, на которых статус москвича действует завораживающе.
Если вы присмотрели ЖК в Новой Москве без метро в шаговой доступности, приготовьтесь к утренним и вечерним штурмам маршруток и проблемам выезда на трассу. Поэтому до покупки, не поленитесь, протестируйте все маршруты. Но имейте в виду, претендентов на общественный транспорт при сдаче дома станет больше.
С московской недвижимостью главное — сохранять хладнокровие и не поддаваться на маркетинговые уловки. Да, это бывает сложно сделать, я сама иногда попадаюсь на них. Причина импульсивных покупок, инвестиций в недвижимость и финансовые пузыри одна — fear of missing out (FOMO) — страх упущенной выгоды.
FOMO активно используется маркетологами в недвижимости, это скидки ограниченной длительности (например: «До конца октября мы заморозили цены!» или «Предновогодняя распродажа!»), повышенный спрос (на сайте много забронированных квартир, сотрудник отдела продаж жалуется на усталость от потока покупателей), лимитированное предложение («уникальные» квартиры, «уникальные» комплексы подчеркивают вашу избранность и хороший вкус).
Все эти приемы работают и с бизнес-классом, и с ЖК «на картофельных полях» одинаково эффективно. Поэтому всегда берите паузу и токсичную подругу-душнилу, которая приглушит вашу эйфорию своим занудством. А до покупки придерживайтесь правила трех «П»: посетить, просчитать, проанализировать. Ведь даже в одном комплексе есть планировки-аутсайдеры и с хорошим потенциалом. А в одной ценовой категории можно найти «припудренный неликвид» или достойное предложение. К сожалению, иногородним достается как раз неликвид.