«Сегодня мы уже не прогнозируем снижение, а четко его фиксируем», — оценивают девелоперы продажи новостроек в декабре. Что ж, это ожидалось: осенью в Татарстане успели раскупить 10 тыс. квартир, четверть всего того, что строится. Эти рекорды вызваны стрессовыми факторами: спасти сбережения, успеть влезть в последний вагон дорожающей ипотеки. Декабрьское повышение ставки ЦБ до 16% укореняет «медвежьи» тренды на рынке недвижимости — он будет падать. Цена способствует: в Казани квартиры за год подорожали на 12%, а в Челнах — на все 37%. О том, подешевеет ли «бабушкин «квадрат» и чего ждут эксперты «БИЗНЕС Online» в ближайшем будущем, — в нашем материале.
Ставка Набиуллиной накрыла новостройки: «Мы недосчитаемся 20–25 процентов продаж в декабре»
«Ноябрь стал последним месяцем, когда строительный сектор „доедал“ сделки с одобренными ранее условиями по ипотеке. Это были последние отголоски бума накануне повышения „ключа“ и „первоначалки“, — говорит о ситуации на рынке недвижимости гендиректор ГК „СМУ-88“ Наиль Галеев. — Сейчас можно говорить об отставании примерно на 40–45 процентов. Думаю, до конца года ситуация еще может улучшиться, но мы все равно недосчитаемся порядка 20–25 процентов продаж месяца».
«Продажи в ноябре и декабре ниже, нежели пиковые в этом году, — подтверждает тренд коммерческий директор „Домкора“ Евгений Александров. — Люди ускорились — кто планировал уходить на сделку на более поздних сроках, приобрели квартиры в сентябре-октябре на более выгодных условиях. В первой половине ноября шли предодобренные кредиты по предыдущим условиям, но уже во второй половине сформировался тренд на снижение».
Сегодня же мы уже не прогнозируем снижение, а четко его фиксируем.
Прогнозы экспертов, отмечает коммерческий директор «Домкора», сильно разнятся — падение ожидается от 30% до 70%. Единодушны в одном: просадка будет серьезной.
Декабрь, традиционно активный на продажи, застройщики встречали с падением. Как рассказывал руководитель АН «Проспект» Ильдар Садыков, по новой процентной ставке квартиры не берут, а строители добивают старые заявки. Это, как отмечает риелтор, аномалия для рынка недвижимости в конце года.
Вот такие тенденции наблюдают участники рынка. Итак, что же происходило в ноябре?
Рынок новостроек. Внешне-то все прилично, хотя управление Росреестра до конца декабря постеснялось раскрыть точные цифры по рынку новостроек. Впрочем, в своем пресс-релизе ведомство отметило, что количество сделок по договорам долевого участия оказалось на уровне 3,2 тысячи. Это примерно равно октябрьским показателям (3,1 тыс. квартир) и более чем вдвое превышает результаты ноября прошлого года (1 474 сделки). В целом осенью девелоперы республики продали около 10 тыс. квартир — четверть всего строящегося, что позволяет говорить о преодолении тенденции затоваривания, наметившейся было в начале года. В общем, это рекордная осень, рекордный ноябрь.
Вторичный рынок. Тут ноябрь тоже слегка просел по сравнению с октябрем: в Казани из рук в руки перешло на 5% квартир меньше, по Татарстану — на 4% (см. инфографику). Однако по сравнению с ноябрем-2022 люди взяли в 1,5 раза больше квартир. Свою роль, как и год назад, сыграла паника. Колебания и нестабильность курса рубля, рост инфляции. Те, кто откладывал покупку на следующий год или декабрь, поднатужились.
«Давайте разберемся в причинах того, почему такие рекорды в ноябре, — говорит директор АН „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — Они вызваны стрессовыми факторами. Спросите себя: люди пошли покупать недвижимость из-за того, что все переженились, что у них много детей, что у них финансовое состояние улучшилось? Нет. Они пошли покупать по двум причинам. Первое — увидели колебания и нестабильность курса рубля, второе — наблюдают огромную инфляцию. И если мы посмотрим на другие рынки, то за последнее время побили рекорды и продажи автомобилей, и продажи техники. То есть, в принципе, во всех сегментах продаж идет увеличение. Потом будет отскок».
Все же это начало стагнации, которая неизбежна после того, как Центробанк в пятый раз за год поднял ключевую ставку до 16%. С лета она выросла более чем вдвое. Рынок с хрустом «дожевал» последние остатки одобренных кредитов по старым ставкам, в январе показатели просядут — тут скажутся и сезонность, и цена ежемесячного платежа.
Цена жилья: в Казани «квадрат» вырос на 12% за год, в Челнах — на 37%
Спрос на ипотеку в Татарстане, по оценкам «Домклика», в ноябре снизился на 11%. Сервис Сбера опирается на собственные данные — всего было зафиксировано 4,4 тыс. ипотек. Управление Росреестра с учетом всех сделок с ипотекой (6,7 тыс.) показывает снижение спроса на 7%.
В общем, все идет к тому, что рекордный 2023 год «провалится» к показателям трехлетней давности — вроде бы и не катастрофа, но и не праздник. Ипотека серьезнейшим образом влияет на рынок недвижимости, а ЦБ делает все, чтобы охладить спрос. Результативность политики подтверждают девелоперы. Декабрьское повышение первоначального взноса до 30% для льготной ипотеки заметно уменьшило ее привлекательность.
«По сути, льготной ипотеки под 8 процентов для казанского рынка недвижимости уже не существует. Проектов с подходящей стоимостью нет, а в состав комбинированных продуктов ее по условиям включать нельзя. Сейчас примерно 70–75 процентов рынка — это комбоипотеки с участием „семейки“. Остальное — это или наличка, или рассрочка от застройщика. Классической коммерческой ипотеки не осталось совсем», — отметил Галеев.
Цена жилья в Казани, по данным портала «Мир квартир», находится у отметки в 195 тыс. рублей за 1 кв. м (в начале года было 174), в Набережных Челнах она выросла до 132 тыс. рублей за «квадрат» (было 85). Понятно, что спрос в перспективе будет снижаться. Но, невзирая на недвусмысленные сигналы рынка, ждать серьезного падения цен на квартиры не стоит, считает Александров, этому не позволит произойти высокая себестоимость строительства.
Вдобавок, положа руку на сердце, кто же снизит, когда все равно берут? Для обеспечения доступности жилья на правительственном уровне серьезно обсуждается продление льготной ипотеки. Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, например, считает, что без господдержки рынок провалится, а президент РТ Рустам Минниханов поддержал идею вообще сделать ее бессрочной. Позиция властей понятна: сохранение льготной ипотеки направлено на поддержку молодых семей, стимуляцию рождаемости — это стратегическая задача государства. В свою очередь такое помогает строительному сектору — драйверу многих секторов экономики.
«Мы поддерживаем предложение Рустама Нургалиевича о бессрочности семейной ипотеки, — говорит Галеев. — На мой взгляд, сегодня самым жизнеспособным решением стало бы увеличение лимитов до 12 миллионов и ставка примерно 8–9 процентов. В таком случае у покупателя ежемесячный платеж сохранился бы на том же уровне, но экспозиция для выбора была бы гораздо шире».
В Центробанке же видят побочные эффекты от субсидирования: это не только лишние расходы для бюджета, но и рост цен. Об этом, в частности, говорил представитель Банка России Александр Данилов (цитата по ТАСС).
Сколько среднегодовых зарплат, если не пить, не есть, все откладывать — сколько лет надо откладывать, чтобы купить квартиру? Если в конце 2019 года на первичке это было 6 лет, то сейчас — 8 лет. То есть о какой доступности мы говорим?
Стоимость «квадрата» за последние годы стала существенно выше, чем доходы населения. Ну к примеру, в Челнах рост с начала года — 37%! А средняя зарплата? Она тоже выросла, но на 15%.
То, что доступность жилья падает, подтверждает и срок кредитования. Если раньше ипотечный кредит брали на 15–20 лет, то сейчас — на 25–30. Срок растягивают, чтобы снизить ежемесячный платеж. Но 30 лет — предел. Больше ипотеку не растянешь.
«Мое мнение: точечно субсидирующих программ быть не должно, должны быть сбалансированные рыночные механизмы, которые позволят на приемлемых условиях приобретать квартиру на вторичном рынке или на первичном, — это и даст развитие сектору в целом, а люди смогут решать свои жилищные проблемы. То, что мы имеем сейчас, — краткосрочные программы, потому что невозможно субсидировать банки на длинной дистанции», — отметил в разговоре с «БИЗНЕС Online» Александров.
Дисбаланс на вторичном рынке: ни продать, ни купить
Чтобы купить новостройку, чаще всего продают старую квартиру — и вот тут-то теперь главный затык. Повышение ставки в первую очередь ударило по вторичке, ее не субсидируют ни в каком виде. Сейчас средневзвешенная ставка ипотеки превышает 16%, и она еще вырастет. Поэтому ноябрь показывает откат, а риелторы говорят о дальнейшем снижении в декабре.
Эксперты осторожно отмечают: резкого падения еще нет, как и перспектив для роста. Но перед постновогодней стагнацией владельцы старались избавиться от квартир как можно скорее. Продавцы все чаще готовы даже на несвойственный им торг — лишь бы сбыть квартиру «здесь и сейчас».
Но покупателей все меньше.
Доля сделок с ипотекой на вторичном рынке стала минимальной за последние четыре года. Как правило, собственники уменьшают стоимость квартир, предлагая дополнительный дисконт. Но даже такие предложения недостаточно выгодны, чтобы оформлять ипотеку под 17–20 процентов.
Картина вырисовывается такая: ипотеку на вторичное жилье берут на небольшие суммы — до 2–3 млн рублей, с расчетом на рефинансирование в «лучшие времена». Такие циклы рынок проходил, когда покупатели брали ипотеку под 14% годовых, а потом снижали до 9–10%, говорит вице-президент гильдии риелторов РТ Руслан Садреев.
Но с этим теперь нюанс — судя по прогнозам экспертов, высокая ставка ЦБ останется таковой как минимум до лета-2024, есть даже прогнозы повышения. Так что надежды на рефинансирование сейчас выглядят крайним оптимизмом, считает Гизатова.
«Покупают ли вторичку под 20 процентов годовых? Да, — говорит она. — В первую группу входят те, кого ввели в заблуждение, а также финансовые романтики, которые еще верят в возможность быстрого рефинансирования после снижения ставок. Вторая группа — те, у кого идет продажа своего объекта и кто в ближайшее время погасит этот кредит, пара месяцев в таком случае несущественна. Третья группа — родители, у которых есть маткапитал либо право на 450 тысяч за третьего ребенка. А это только на погашение ипотеки, поскольку иначе данные выплаты толком не истратишь».
По сути, все движется к тому, что ножницы между ценами на вторичное и первичное жилье расширятся.
«Если будет продолжаться разрыв по ставкам между вторичным и первичным рынками, это сформирует дисбаланс. Многие покупатели, приобретая новое жилье, сначала должны продать свое имеющееся. Поэтому, не имея нормального инструмента для продажи своей старой квартиры, человек как минимум 2 раза подумает, стоит ли новую приобретать», — отметил коммерческий директор «Домкора».
Подешевеет ли «бабушкин «квадрат»? Да, но это неточно
В отличие от новостроек, вторичке неоткуда ждать помощи. В апреле президент России Владимир Путин на встрече с главой «Дом.РФ» Виталием Мутко предложил подумать над льготной ипотекой для покупки вторичного жилья. Ясность внес замминистра строительства РФ Никита Стасишин на Петербургском международном экономическом форуме.
«Зачем обсуждать то, на что нет денег?» — сказал чиновник.
Так подешевеет ли вторичка? И когда — при таких-то ставках ипотеки и при такой инфляции?
«Я считаю, что цены на вторичку могут снизиться, но это не значит, что они снизятся сразу у всех, — считает Гизатова. — Ситуация у собственников разная. Есть группа людей, которые не пойдут ни на какие скидки просто потому, что у них такой план на будущее — например, продать свою недвижимость, а потом снова купить недвижимость. Они ничего не теряют и просто отложат реализацию планов». По мнению эксперта, мы увидим либо снижение цен на ряд объектов — не повсеместное, либо уменьшение количества объектов в экспозиции. Для ориентира приведем цены: однушка в казанской хрущевке сейчас стоит 4–4,5 млн рублей, говорит директор АН «Счастливый дом». Цена на двухкомнатную — добавляйте 500–600 тыс. за каждую комнату.
Эксперты в СМИ говорят о том, что в следующем году снижение на вторичку, возможно, будет, отмечает Садреев. «Я с ними, наверное, в какой-то части соглашусь, потому что те условия приобретения вторичного жилья, которые действуют сегодня, не способствуют росту цены и даже, может быть, сохранению стоимости на этом уровне», — осторожно комментирует он.
Но опять же надо понимать, что вторичка бывает разная. Есть очень старый фонд — хрущевки и сталинки. А есть вторичка в новых жилых комплексах. И конечно, грамотный покупатель оценивает не столько стоимость, сколько переплату по кредиту. «Если у дольщика, который приобрел эту квартиру в жилом комплексе, недавно сданном, сравнивать цену с такой же квартирой у застройщика, но по более льготной ставке, часто бывает, что застройщик продает дороже. Такой нонсенс пока на сегодняшний день, — делится вице-президент гильдии риелторов. — Но мы говорим о перспективе до июля 2024 года, пока точно действуют льготные программы».
Пожалуй, однозначно можно сказать одно: продать квартиру с рук по высокой цене станет сложнее, чем раньше. Или придется ждать «золотого» покупателя с чемоданом денег, или — если хочется побыстрее — снижать цену, чтобы покупатель взял подорожавшую ипотеку. Или просто не продавать, что означает снижение ликвидности жилья Казани.
Инфографика: «БИЗНЕС Online»