Последний гвоздь в гроб вторички: Набиуллина добивает рынок старых квартир
Покупатели «доели» дешевую ипотеку, новостройки держатся на господдержке, а остальное не берут и под 16% годовых
Средний платеж по «обычной» ипотеке за три месяца в Казани вырос на 20 тыс. рублей в месяц, а пятничное решение ЦБ добавит еще 7 — это показывают простейшие расчеты. «Видим постепенное скатывание в рецессию», — оценивают участники рынка недвижимости ситуацию с б/у квартирами. Они будут дешеветь: «Чем дороже ипотека, тем дешевле», — говорят эксперты. Застройщики массового и относительно доступного жилья также готовятся к новой эре в продажах — ведомство Эльвиры Набиуллиной настаивает на росте первоначального взноса до 30% с 2024 года. А еще с рынка выгребли «дешевую» ипотеку, но спрос остается, а значит, потенциал рынка еще не исчерпан. О том, чего ждать в ближайшем будущем, — в обзоре «БИЗНЕС Online».
Разбираем октябрьский скачок ключевой ставки ЦБ
В минувшую пятницу Центробанк во главе с Эльвирой Набиуллиной повысил ключевую ставку сразу на 2% с 13 до 15% годовых.
«Текущее инфляционное давление значительно усилилось, оно складывается выше ожиданий Банка России, — сообщила пресс-служба регулятора. — Устойчивое увеличение внутреннего спроса все больше превышает возможности расширения производства товаров и услуг. Инфляционные ожидания сохраняются на повышенных уровнях. Высокими остаются темпы роста кредитования».
Центробанк также ухудшил прогноз по годовой инфляции 2023 года с 6−7 до 7−7,5%. Возврат инфляции к целевым 4% предполагает продолжительный период жестких денежно-кредитных условий, заявили в ЦБ. При этом прогноз по росту ВВП в этом году улучшили с 1,5−2,5 до 2,2−2,7%.
Последствия выросшей до 15% годовых ключевой ставки:
- делает нежизнеспособной ипотеку на вторичку;
- сократит спрос на вторичное жилье;
- не влияет на размер процентной ставки по льготной и семейной ипотеке;
- увеличит в среднесрочной перспективе себестоимость строительства жилья — на стадии проекта и покупки земли застройщики кредитуются в банках по рыночным ставкам.
«Участники рынка готовились к очередному росту ключевой ставки и до этого момента рекомендовали владельцам вторички скорее продавать квартиры — были покупатели с хорошими условиями по ипотеке, — говорит директор АН „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — В новых условиях уже не стоит вестись на призывы в духе „успевай-ка“. Рекомендуем воздержаться от покупки вторичной недвижимости под 16 процентов годовых в надежде на рефинансирование в 2024-м. На будущий год прогноз тоже плохой — средний размер ключевой ставки составит 14 процентов. Рефинансирование не поможет снизить долговую нагрузку».
О подготовке рынка недвижимости к очередному росту ключевой ставки свидетельствуют рекордные показатели по итогам сентября и 9 месяцев
Подводим итоги сентября
О подготовке рынка недвижимости к очередному росту ключевой ставки свидетельствуют рекордные показатели по итогам сентября и 9 месяцев. После того как «НашДом.РФ» оценил сверхдоходы банкиров и застройщиков РТ в 90 млрд рублей, вышла статистика татарстанского Росреестра. А там рекорд пятилетки — 4 тыс. зарегистрированных по республике договоров долевого участия.
«Ужесточение требований к ипотечному кредитованию со стороны регулятора привело к взрывному спросу в летне-осенние месяцы, — комментирует ситуацию исполнительный директор ООО „Ак Барс Дом“ Айгуль Латыпова. — Покупатели старались завершить ипотечные сделки по старым условиям с комфортными ежемесячными платежами, что наглядно демонстрирует количество сделок в августе – сентябре».
Трижды Центробанк повышал ключевую ставку с июля по сентябрь, в итоге соответствующий показатель в обозначенный период вырос с 8,5 до 13% годовых. А с 12 сентября еще и повысили размер первоначального взноса с 15 до 20%.
«Конечно, рынок „пропылесосили“ хорошо. Все, что можно было выбрать, выбрали максимально», — говорит об итогах сентября владелец группы компаний «ЖИК» Эмиль Хуснутдинов.
Предыдущий пик сделок приходился на октябрь 2020 года. Тогда на страхе завершения «путинской» ипотеки в Татарстане скупили 3 тыс. новых квартир. Потом был март 2022-го, когда после начала спецоперации на Украине к ажиотажу подтолкнуло решение Центробанка повысить ключевую ставку до 20% годовых. В тот месяц Росреестр по РТ зарегистрировал 2,9 тыс. договоров долевого участия. И вот теперь зафиксирован новый абсолютный рекорд по продаже новостроек в Татарстане.
Итоги 9 месяцев рвут в клочья аналогичный период прошлого года. По результатам 7 месяцев рынок еще отставал от прошлогодних показателей — в августе появилась положительная динамика, а в сентябре произошел резкий скачок числа сделок. Так, за три квартала 2023 года число сделок с «долевкой» выросло на 21% до 17 тыс. в сравнении с аналогичным периодом 2022-го.
Стабильный спрос на премиальное жилье в престижных локациях и существенный рост показателей в сравнении со среднегодовыми фиксирует «Садовое кольцо», которое в сентябре начало новый проект на берегу Казанки в Ново-Савиновском районе.
«Речь идет как о ценах, так и о наших продажах, — говорит заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК „Садовое кольцо“ Илья Колунов. — Новостройки Казани пользуются большим спросом — об этом говорит рост средневзвешенной цены квадратного метра в столице Татарстана».
Насколько подорожал «квадрат»? За месяц цена подскочила на 4%, а с начала года — на 12% до 196 тыс. рублей, сообщается в статистике «НашДом.РФ». Динамика продолжает способствовать движению к 200 тыс. рублей за «квадрат» — ранее наблюдатели прогнозировали, что эта планка будет взята в конце года.
«На вторичном рынке будет спад продаж»
Вторичка РТ и Казани не отставала по растущей динамике от рынка новостроек. За три квартала Росреестр зарегистрировал 83 тыс. сделок купли-продажи, что на 7% выше аналогичного показателя прошлого года. За сентябрь на вторичном рынке РТ заключили 7,7 тыс. договоров купли-продажи, что на 13% больше, чем в августе. По Казани число сделок со вторичкой выросло на 23% до 4,7 тысячи. Это укладывается в перефразированную логику кота Матроскина: «Чтобы купить что-нибудь ненужное, надо сначала продать что-нибудь ненужное». По-другому приобрести квартиру в Казани, которая стоит в среднем 8 млн, большинство покупателей не могут.
«Фиксировали увеличение спроса, количества сделок», — рассказывает вице-президент гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев, положительно оценивая итоги 9 месяцев для вторички.
Спрос на недвижимость вырос после осенне-зимнего спада цен, отмечает и директор компании «Премьер-Недвижимость» Руслан Садреев. «Весна и лето текущего года были достаточно активными в плане продаж. В III квартале активность еще больше возросла, о чем говорит статистика Росреестра», — отмечает эксперт.
Размер ипотечных ставок на вторичку вырос с 11–12% до 15–16% годовых
Теперь ситуация меняется. Размер ипотечных ставок на вторичку вырос с 11–12% до 15–16% годовых. Для сравнения: средняя ставка по льготным ипотечным программам в новостройках составляет 7,9% годовых, сообщается на сайте «Дом.РФ». А до пандемии ипотечные ставки на вторичное жилье составляли 8,5–9% годовых. В результате всего за три месяца — с августа до ноября — средний ипотечный платеж вырос на 20 тыс. рублей в месяц.
«Потенциальные покупатели начали откладывать покупку, так как переплата серьезно выросла», — говорит Садреев.
Власти не поддерживали и не будут поддерживать вторичное жилье льготными ипотечными программами. Напомним, в апреле президент России Владимир Путин на встрече с главой «Дом.РФ» Виталием Мутко предложил подумать над льготной ипотекой для покупки вторичного жилья. Точку поставил заместитель министра строительства РФ Никита Стасишин на Петербургском экономическом форуме. «Зачем обсуждать то, на что нет денег?» — сказал чиновник.
Вслед за высокими ставками происходит снижение стоимости вторичного жилья. Чем выше ставка, тем дешевле вторичная недвижимость.
«Видим постепенное скатывание в рецессию, — оценивает текущую ситуацию Савельев. — В октябре – ноябре увидим значительное сокращение спроса. Ждать ли резкого спада продаж к концу года? Да, безусловно. На вторичном рынке будет спад».
Спрос на недвижимость носит волнообразный характер и после спада начинается рост, спокойны в компании «Премьер-Недвижимость». «Думаю, что до Нового года спрос будет на невысоком уровне, а потом, в конце декабря, январе, феврале все-таки потихонечку все попривыкнут к новым ставкам и начнут воспринимать их как норму. А может быть, и ставки к этому времени снизятся, что положительно повлияет на спрос. Поживем — увидим».
Ипотека кратно выросла. Что дальше?
Вверх ожидаемо пошло количество сделок с ипотекой. За сентябрь число договоров по Казани выросло на 36% до 5,2 тыс., по РТ — на 30% до 7,8 тыс. сделок. В сравнении с сентябрем прошлого года число ипотечных сделок по столице РТ увеличилось в 2,5 раза, такая же ситуация по республике.
Статистику подтверждают в ВТБ. Банк за 9 месяцев выдал жителям РТ свыше 10 тыс. ипотечных кредитов на 51,8 млрд рублей, что по объему на 20% больше результата за 12 месяцев 2022 года. Пришлось даже продлить работу офисов и подключить дополнительных сотрудников для консультаций, сообщает пресс-служба банка.
В итоге за сентябрь ВТБ оформил в Татарстане ипотеку на 12,5 млрд рублей — это третье место по объему продаж в РФ. Средний размер кредита по РТ — 5,3 млн рублей. Первое место — у Москвы и Подмосковья, там выдали ипотеку на 76,1 млрд рублей, второе — у Санкт-Петербурга с 23,8 млрд рублей. «По итогам января – сентября основная доля выдач пришлась на льготные программы, по которым клиенты приобретают первичное жилье. При этом в августе – сентябре существенно вырос спрос на льготную ипотеку», — рассказывает управляющий ВТБ в Татарстане, вице-президент Марьям Давлетшина.
Средний размер кредита по РТ — 5,3 млн рублей. Первое место — у Москвы и Подмосковья, там выдали ипотеку на 76,1 млрд рублей, второе — у Санкт-Петербурга с 23,8 млрд рублей
Малозаметным называют влияние роста ключевой ставки Центробанка 18 сентября на 1% до 13% годовых. «Ни застройщики, ни рынок не почувствовали этого — предыдущий рост сгладил эффект, — считает управляющий партнер „БМП Брендс групп“, директор специального застройщика „Тройка“ Максим Николаев. — Народ привык, клиенты привыкли, банки тоже адаптировались».
Другие говорят об отложенном эффекте. «Влияние увидим несколько позднее, пока еще часть сделок проходила по ранее одобренным условиям с более низкими ставками, — говорит руководитель онлайн-платформы аналитики недвижимости „Сравни дом“ Константин Вахрушев. — Очевидно, что влияние будет в сторону некоторого охлаждения рынка».
Когда рынок исчерпает ипотеки с низкими ставками? «Будет какая-то небольшая просадка, — размышляет Хуснутдинов. — А когда исчерпает, я не могу сказать. Здесь же много не только экономических, но и политических вопросов».
«Исчерпать рынок, по сути, может только существенный рост закредитованности населения и снижение числа потенциальных заемщиков, а равно и спроса, — считает Вахрушев. — Конечно, за последнее время уже многие воспользовались возможностями льготной ипотеки и наперед решили квартирные вопросы. Однако сохранение числа продаж квартир показывает, что спрос еще есть, а значит, рынок пока не исчерпан».
На рост среднего срока ипотечного кредитования с 10–20 лет до 30 лет обращают внимание в «Тройке». «Расчеты делаются исходя из минимального ежемесячного платежа. Платежная способность уменьшается, а потребность в квартирах — нет», — соглашается Николаев.
Рынок новостроек зависит от решения правительства по продолжению программы льготной ипотеки, сходятся во мнении эксперты. Напомним, льготная «путинская» ипотека завершается 1 июля 2024 года
Участники рынка переживают за ипотеку с господдержкой и рост «первоначалки»
Эксперты ВТБ считают, что на фоне выросших ставок по базовым банковским программам в IV квартале спрос на госипотеку продолжит укрепляться. По оценке ВТБ, к концу года доля льготных программ в общем объеме выдач ипотеки на рынке достигнет 60% и более чем на четверть превысит показатель начала года.
«Для первичного рынка рост ключевой ставки при сохранении программ льготной ипотеки делает покупку новостроек более привлекательной, снижая конкуренцию вторичного рынка», — говорят в «Сравни дом».
Рынок новостроек зависит от решения правительства по продолжению программы льготной ипотеки, сходятся во мнении эксперты. Напомним, льготная «путинская» ипотека завершается 1 июля 2024 года. Позицию на международном банковском форуме уже озвучил минфин России — там предлагают закрыть программу, а взамен ввести точечную поддержку людей, покупающих жилье.
Спокойны в нише высокобюджетного жилья. Факторы при выборе жилья бизнес- и премиум-класса неизменны, заявляют в «Садовом кольце». По оценкам компании, предложение в данной категории жилой недвижимости ограничено, оно занимает менее 5% рынка новостроек Казани. Состоятельные люди по-прежнему готовы платить за локацию и сопутствующие опции, характерные для этого жилья. Напомним, средняя цена квартир у девелопера, по данным «Дом.РФ», около 15 млн рублей.
Спокойны в нише высокобюджетного жилья
«Дополнительным фактором, склоняющим обеспеченных покупателей к выбору высокобюджетного жилья в Казани, является еще и текущая мировая экономическая и политическая ситуация — возможности покупки премиальных квартир за рубежом сильно ограничились», — говорит Колунов.
Вернемся к проектам для менее состоятельных покупателей. Тут эксперты видят угрозу в стремлении ЦБ к тому, чтобы с 1 января 2024 года банки требовали с заемщиков не менее 30% первоначального взноса.
«Наступит новая эра в продажах, — считает Николаев. — Интересно, как отреагируют застройщики, банки, какие будут предполагаться меры поддержки. Понимаем, что пятнадцать-то процентов людям было сложно собрать для первоначального взноса. Это проблематично с учетом цен, которые в среднем сложились в Казани и вокруг города. Возможно, стоит ожидать изменений правил игры и появления дополнительных инструментов».
Новые решения уже появляются, говорит Вахрушев. Например, в Москве и Санкт-Петербурге группа компаний «Самолет» запустила программу по аренде готовых квартир, которая позволяет въехать в жилье и выплачивать ежемесячную арендную плату в счет первоначального взноса на ипотеку. В Казани и Татарстане таких предложений пока нет.
Блог о недвижимости
Остались вопросы?
Оставьте заявку на консультацию и мы обязательно перезвоним
или позвоните по телефону